Thiếu nguồn cung căn hộ hạng C

Báo cáo quý I/2021 về thị trường bất động sản TP.HCM của DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý IV/2020. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường, đồng thời căn hộ hạng sang có sự gia tăng đáng kể.

Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu Đông TP.HCM với giá bán tăng mạnh khi TP. Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa. (Ảnh: HẠ VY)

Cụ thể, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh trong quý chỉ bằng 35% và 34% so với quý IV/2020. Nguồn cung mới phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, phần lớn chỉ tập trung ở khu Đông, chiếm đến 89% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Đồng thời, nguồn cung tập trung chủ yếu ở căn hộ hạng A, chiếm tới 61%, căn hộ hạng sang chiếm 29%, hạng B chiếm 10 % và không có sự xuất hiện của căn hộ hạng C.

Tại TP.HCM, thị trường bất động sản mới phục hồi sau khủng hoảng từ năm 2014 và phát triển sôi động trong giai đoạn năm 2015 - 2019, các phân khúc liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử như, căn hộ hạng C vào năm 2015 có mức giá trung bình khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên xấp xỉ 25 triệu đồng/m2. Sang năm 2020, dù tình hình thị trường khó khăn nhưng loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất. Hết quý I/2021, giá căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp. Mặc dù loại hình nhà ở xã hội đã có những quy chế ưu đãi đặc thù của Nhà nước, nhưng do vướng mắc về quy trình, pháp lý nên nguồn cung mới đưa ra thị trường rất ít. Hàng năm, chỉ khoảng vài ngàn căn hộ tại TP.HCM.

Còn theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân hiện chỉ có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Có thể thấy, giấc mơ an cư của người dân tỉnh lẻ đến TP.HCM lập nghiệp, sinh sống ngày càng xa vời khi một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trung bình 65m2 với giá 2 tỷ đồng (chưa VAT và phí bảo trì), tính ra đơn giá đã gần 31 triệu đồng/m2. Vậy người dân lấy đâu ra tiền để mua?.

Căn hộ tăng giá không có rào cản

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam nhận định, có thể thấy rõ, giá bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng nhu nhập bình quân đầu người tính theo GDP quốc gia hoặc của TP.HCM nói riêng. Đây là một trong các nguyên nhân làm cho loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện nguồn cung mới trên thị trường TP.HCM.

Bên cạnh đó, có một số các nguyên nhân khác như vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng cũng như của cả nước nói chung đã có sự phát triển và sôi động mạnh mẽ. Sự phát triển của thị trường kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư rất cao.

Hay như một số thông tin về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông… đã tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Lấy ví dụ như việc thành lập TP.Thủ Đức hay một số huyện ngoại thành có lộ trình lên quận, hoàn thành, mở rộng, cải tạo hoặc triển khai mới một số dự án giao thông của một số khu vực có tính chất liên kết vùng… đã đẩy giá nhà đất lên cao chóng mặt.

 “Khi nguồn cung thấp, sức cầu cao, mức giá trên thị trường sẽ tăng, đây là quy luật chung. 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới căn hộ liên tục suy giảm trong khi kinh tế vẫn phát triển, nhu cầu nhà ở và cả nhu cầu đầu tư vẫn luôn ở mức cao”, ông Hoàng chia sẻ.

Thêm một nguyên nhân nữa là do quỹ đất cho loại hình căn hộ vừa túi tiền không còn nhiều thuận tiện. Ở khu vực vùng ven của TP.HCM, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội còn nhiều bất cập. Cùng với đó là quy hoạch riêng cho những khu căn hộ, nhà ở vừa túi tiền hiện nay không rõ ràng, còn vướng mắc…

Do chi phí đầu vào (giá đất theo thị trường và giá đất theo khung ban hành của chính quyền địa phương, vật liệu xây dựng, nhân công, thiết kế, tư vấn, hành chính, pháp lý…) cũng đã tăng mạnh dẫn đến doanh nghiệp phải đẩy giá bán. Nếu chủ đầu tư không tăng giá bán, lợi nhuận mang lại sẽ kém hấp dẫn hơn khi đầu tư vào loại hình căn hộ hạng B hoặc hạng A. Qua thực tế, rõ ràng lợi nhuận của phân khúc căn hộ vừa túi tiền thấp hơn các phân khúc cao cấp nên sẽ không hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư.

“Quy trình thủ tục pháp lý của các dự án dù ở phân khúc vừa túi tiền hay cao cấp đều như nhau. Vì vậy, phần lớn doanh nghiệp sẽ chọn đầu tư vào phân khúc cao cấp bởi lợi nhuận hấp dẫn hơn, thay vì đầu tư vào dự án căn hộ vừa túi tiền.”, ông Hoàng cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, hiện nay rất khó để kiếm được những căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 ở các khu đô thị lớn như TP.HCM.

“Khi đầu tư, kinh doanh, việc đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản nghĩ đến là tính hiệu quả của dự án, đó là những dự án phù hợp với xu hướng trên thị trường, ít rủi ro, có khả năng sinh lời cao,... nên phân khúc cao cấp thường được nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là các dự án ở những khu đô thị lớn”, bà Nguyễn Hương nói.

Ở một góc nhìn khác, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực địa ốc tại TP.HCM cho biết, việc biến mất những căn hộ chung cư dưới 2 tỷ đồng và giá bán tăng chóng mặt thời gian qua là do một số doanh nghiệp đã tự “thổi” giá, “om” hàng.

“Lấy lý do là nguồn cung căn hộ tắc nghẽn do vướng thủ tục pháp lý, một nhóm các doanh nghiệp đã tự đẩy giá lên cao, hoặc dung chiêu trò đã bán hết sản phẩm rồi từ đó khách hàng muốn mua phải qua tay từ đó giá căn hộ thật đã được đẩy lên, trong khi thực tế không phải như vậy.”, vị chuyên gia này cho biết.

Song Vũ