Sơn Kim Land góp mặt, The Metropole Thủ Thiêm “lên hương”

Dự án The Metropole Thủ Thiêm nằmtrong Khu đô thị mới Thủ Thiêm với diện tích khoảng 7,6ha, tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng.

Chủ đầu tư ban đầu của dự án là Quốc Lộc Phát với cổ đông lớn là Keppel Land (Singapore). Dự án được UBND TP.HCM giao thực hiện từ năm 2017. Tuy nhiên, Keppel Land sau đó đã thoái vốn khỏi dự án.

Giữa năm 2018, Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) xuất hiện với vai trò nhà phát triển dự án. Từ đó, tốc độ triển khai và bán hàng tại The Metropole Thủ Thiêm như được “lên hương”, với mức giá bán cao ngất ngưởng.

Năm 2022, giá bán căn hộ tại phân khu The Opera Residence thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm dao động từ 4.000 - 6.000 USD/m2 chưa VAT. Như vậy, căn hộ một phòng ngủ có giá từ 4,5 - 4,95 tỷ đồng/căn; 2 phòng ngủ có giá từ 6,75 - 7,65 tỷ đồng/căn; 3 phòng ngủ có giá từ 8,55 - 9,9 tỷ đồng/căn; 4 phòng ngủ là 10,8 tỷ đồng/căn. Đặc biệt, một số vị trí The Metropole Thủ Thiêm có giá chào bán lên tới 7.900 USD/m2.

Thế nhưng không mấy ai biết rằng, trước khi có mức giá bán “khủng” này, Quốc Lộc Phát từng có văn bản xin phép được bán giá căn hộ ở đây chỉ ở mức 55 triệu đồng/m2.

Theo đó, vào năm 2021, Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát có văn bản đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM xem xét, cho phép được bán một phần trong tổng số 24.000m2 sàn căn hộ, tương đương 240 căn tại lô 1-13 với giá 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế giá bán trên thị trường lên đến 5.800-7.900 USD/m2 (tương đương 135 - 185 triệu đồng/m2).

Trả lời về vấn đề này, Sở Xây dựng TP.HCM vừa cho hay, qua rà soát hồ sơ, lô đất 1-13 có tổng diện tích 13.168m2, đã được UBND TP.HCM phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường hơn 646 tỷ đồng, để Quốc Lộc Phát thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến nay, công ty đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo yêu cầu của Thanh tra Chính phủ và UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường đang rà soát, tham mưu, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM về số tiền sử dụng đất bổ sung của lô đất này. Do đó, Sở Xây dựng chưa xác định được số tiền sử dụng đất đóng bổ sung, và tổng số tiền mà công ty phải đóng, nên không thể xác định diện tích sàn xây dựng cho phép công ty bán nhà hình thành trong tương lai.

Cũng theo Sở Xây dựng, do doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất phê duyệt trước đây, nên theo đơn giá bán căn hộ mà doanh nghiệp cung cấp, tổng diện tích sàn ước tính theo số tiền sử dụng đất đã đóng là 11.748m2. Trong khi theo nội dung thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật công trình của Cục quản lý hoạt động xây dựng, tổng diện tích sàn của 240 căn hộ là 21.859,4m2.

Hiện nay, trên thị trường chuyển nhượng, căn hộ The Metropole Thủ Thiêm được chào bán với giá 194 - 280 triệu đồng/m2. Thậm chí, những căn duplex, penthouse có giá rao bán lên đến 400-500 triệu đồng/m2.

Chủ tịch Quốc Lộc Phát là ai?

Đại gia Nguyễn Văn Thắng - chủ đế chế Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hải Đăng (HDMon), nhóm cổ đông ngoại Keppel Corporation hay nhà phát triển Sơn Kim Land vốn được nhớ đến là nhóm cổ đông sáng lập nên Quốc Lộc Phát.

Tuy nhiên, sẽ thật thiếu sót nếu như không kể đến cổ đông Phạm Quang Hưng (sinh năm 1968) - Chủ tịch HĐQT Quốc Lộc Phát. Hay nói đúng hơn, tên tuổi của “đại gia” Phạm Quang Hưng có được là nhờ Quốc Lộc Phát.

Theo thông tin, Quốc Lộc Phát được thành lập vào ngày 4/9/2014, vốn điều lệ ban đầu là 300 tỷ đồng với 3 cổ đông sáng lập. Trong đó, ông Nguyễn Văn Thắng nắm 40% vốn điều lệ, ông Nguyễn Viết Tuấn nắm 30% vốn điều lệ và ông Lê Văn Tú nắm 30% vốn điều lệ.

Đến năm 2016, cơ cấu cổ đông của Quốc Lộc Phát được thay đổi. Ông Phạm Quang Hưng nắm 45% vốn điều lệ. Đồng thời, xuất hiện thêm cá nhân bà Nguyễn Minh Bảo Châu sở hữu 10% và hai cổ đông nước ngoài là Orbista sở hữu 25% và Keppel Land nắm 20% (cả Orbista và Keppel Land đều là những công ty con của Keppel Corporation).

Từ năm 2017 trở đi, nhóm cổ đông này dần trở thành bí ẩn trên thị trường vì đã ngoài giới hạn 3 năm kể từ ngày thành lập, theo Luật Doanh nghiệp, các cổ đông của Quốc Lộc Phát không còn được liệt vào dạng “cổ đông sáng lập” và không phải có nghĩa vụ cập nhật thông tin sở hữu vào đăng ký kinh doanh.

Các lần thay đổi đăng ký kinh doanh về sau cho thấy: Tháng 7/2017, bà Nguyễn Minh Bảo Châu chuyển nhượng toàn bộ 15 triệu cổ phần (10% vốn điều lệ); Tháng 10/2017, ông Phạm Quang Hưng chuyển nhượng 37,74 triệu cổ phần/tổng số 67,5 triệu cổ phần nắm giữ, tương ứng giảm tỷ lệ sở hữu từ 45% về còn 18,64%; Tháng 5/2018, ông Hưng tiếp tục chuyển nhượng thêm 6,825 triệu cổ phần, giảm tỷ lệ sở hữu về còn 14,09%.

Đến tháng 6/2018, sau khi Sơn Kim Land được Quốc Lộc Phát chọn trở thành nhà phát triển dự án, hai công ty con của Keppel tiếp tục thoái toàn bộ vốn đã đầu tư vào doanh nghiệp này. Hiện vẫn chưa rõ ai đã đứng ra mua lại số cổ phần trên.

Sau nhiều lần thay đổi vốn và cổ đông, cập nhật đến cuối năm 2021, vốn điều lệ Quốc Lộc Phát đạt 1.500 tỷ đồng. Danh sách thành viên do Công ty TNHH Đầu tư TTSV (Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land thành lập) sở hữu 52%; Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Hướng Việt sở hữu 21%; ông Phạm Quang Hưng sở hữu 10%; Orbista Pte. Ltd sở hữu 8%; Công ty Cổ phần BĐS Hướng Việt sở hữu 5%; bà Bà Trần Thị Thúy An nắm giữ 4%.

Trong đó, cổ đông nắm quyền chi phối tại Quốc Lộc Phát là Công ty TNHH Đầu tư TTSV lại do Công ty TNHH Gateway Berkeley nắm giữ đến 99,98%, 0,2% còn lại do ông Nguyễn Hoàng Tuấn - Chủ tịch HĐQT SonKim Land nắm giữ (cập nhật tại ngày 9/9/2022).

Đáng lưu ý rằng, Công ty TNHH Gateway Berkeley là doanh nghiệp do Công ty Cổ phần Địa ốc Phúc Đạt (Phúc Đạt Land) nắm giữ 100% vốn điều lệ. Thêm một chi tiết thú vị Phúc Đạt Land là công ty con do Công ty TNHH BĐS Highgate nắm giữ đến 99,9% cổ phần, trong khi đó, Sơn Kim Land sở hữu 100% vốn góp tại BĐS Highgate, tính đến thời điểm năm 2022.

Như vậy, theo một vòng tròn, Quốc Lộc Phát cũng nằm trong “hệ sinh thái” của Sơn Kim Land.

Tính đến thời điểm hiện tại, cổ đông lớn của Quốc Lộc Phát là ông Phạm Quang Hưng (nắm trên 14% cổ phần). Ngoài ra, cập nhật đến tháng 4/2024, ông Hưng vẫn đang giữ ghế Chủ tịch HĐQT; ông Nguyễn Anh Huy (sinh năm 1977) làm Tổng giám đốc; 3 Phó tổng giám đốc gồm: ông Yun Hang Jin (sinh năm 1966, quốc tịch Hàn Quốc), ông Đào Duy Hải (sinh năm 1982) và bà Bùi Thị Phương Hiền (sinh năm 1978).

Đáng chú ý, ngoài Quốc Lộc Phát, “đại gia” kín tiếng Phạm Quang Hưng còn góp vốn tại hàng loạt doanh nghiệp khác như: Công ty Cổ phần MAV, Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư GHM Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư PDG, Công ty Cổ phần Quản lý bất động sản và Đầu tư Sài Gòn, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và kinh doanh Nhà Thăng Long, Công ty TNHH Mặt Trời Mọc.

Có thể nói, cho đến hiện tại, vẫn còn khá nhiều băn khoăn về chủ sở hữu thực sự của số cổ phần Quốc Lộc Phát mà vị doanh nhân sinh năm 1968 này đứng tên. Quy mô đầu tư khủng, vị trí đắt giá và cách mà Quốc Lộc Phát được chỉ định làm chủ đầu tư dự án này góp phần xúc tác thêm cho những băn khoăn ấy.

Doanh thu Quốc Lộc Phát tăng vọt, nợ phải trả cũng tăng 

Thông tin cho thấy, những năm gây đây, Quốc Lộc Phát - “Hệ sinh thái” của Sơn Kim Land làm ăn khá hiệu quả khi ghi nhận doanh thu và lợi nhuận “khủng”. Tuy nhiên, cùng với doanh thu tăng vọt, doanh nghiệp cũng ghi nhận nợ phải trả ở mức cao trong khi vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều lần.

Trong giai đoạn 2019 - 2023, Quốc Lộc Phát có tốc độ tăng trưởng doanh thu như “vũ bão”, từ 2 năm liên tục ghi nhận doanh thu chỉ 0 đồng bỗng vào năm 2021 đạt hơn 4.000 tỷ đồng. Điều này giúp doanh nghiệp báo lãi hơn 2.000 tỷ đồng trong năm 2021.

Tuy nhiên, năm 2022, doanh thu của Quốc Lộc Phát trồi sụt còn 1.805 tỷ đồng, song lợi nhuận của công ty khá tốt đạt 1.027 tỷ đồng.

Năm 2023 là năm ghi nhận doanh thu “khủng” nhất của doanh nghiệp này khi đạt 11.738 tỷ đồng, gấp gần 12 lần so với cùng kỳ năm 2022. Nếu tính doanh thu từng ngày, mỗi ngày đơn vị này thu 32 tỷ đồng. Lợi nhuận của công ty đạt 5.891 tỷ đồng, tăng 5,7 lần so với cùng kỳ.

Cũng trong giai đoạn 2019 - 2023, Quốc Lộc Phát có tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu cực nhanh (tính bằng lần), từ 1.515 tỷ đồng (năm 2019) tăng gấp 4,6 lần lên 7.040 tỷ đồng (năm 2023).

Tuy nhiên, đơn vị này có tỷ lệ đòn bẩy nợ phải trả so với vốn chủ sở hữu ở mức cao. Trong vòng 5 năm, nợ phải trả của Quốc Lộc Phát đã tăng dữ dội từ 3.080 tỷ đồng lên 15.956 tỷ đồng, tức tăng gấp 5,18 lần. Tính đến thời điểm cuối năm 2023, nợ phải trả của đơn vị này cao gấp 2,6 lần vốn chủ sở hữu.

Thuỳ An