Đối tượng áp dụng của quyết định này là chủ đầu tư các dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và các tổ chức, cá nhân tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Theo khoản 1, Điều 2 của Quyết định, nguyên tắc được đưa ra là các chủ đầu tư không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điều này có nghĩa là dù dự án có hạ tầng kỹ thuật, mục đích được xác định là xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây, chủ đầu tư cũng không được chuyển nhượng đất nền. Chủ dự án muốn bán phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới.

Theo quy định mới, ngoài tất cả phường, quận bị cấm như trước đây, đất ở 5 huyện vùng quen gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô, bán nền.

Ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của thành phố, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 và khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Khi thực hiện, các chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP. Hồ Chí Minh phải gửi thông báo bằng văn bản đến Sở Xây dựng, UBND cấp huyện nơi có dự án.

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi UBND TP. Hồ Chí Minh về quyết định trên chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo HoREA, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, TP. Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt thì chỉ có các trường hợp đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt gồm 16 quận và TP. Thủ Đức thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Hơn nữa, Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép tách thửa đất, hợp thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo quy định. Tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có TP. Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt thì vẫn sẽ có các trường hợp tách thửa đất của cá nhân, hộ gia đình bao gồm các trường hợp tách thửa đất ở hoặc tách thửa đất ở và đất khác hoặc tách thửa đất khác không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở theo quy định.

Do vậy, HoREA đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét lại và nên sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 2 quyết định 83/2024 theo hướng quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định.

Hoàng Bách(t/h)