Theo quy định tại Luật Nhà ở 2015, Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn thi hành, người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị chung cư.

Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 02, số 28 năm 2016; Thông tư 06 được Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng quy định: trường hợp chủ đầu tư chây ì, cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì Ban quản trị các tòa nhà có quyền yêu cầu Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà theo quy định.

Thế nhưng, thời gian qua, nhiều chung cư dù đã có Ban quản trị nhưng chủ đầu tư vẫn không chịu trao trả lại quỹ bảo trì mà tận dụng dòng vốn vào mục đích khác.

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 3/2020, cả nước có khoảng 70 chung cư có tranh chấp liên quan đến khoản tiền kinh phí bảo trì 2%, do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, hoặc mới bàn giao một phần. Số vụ tranh chấp tập trung chủ yếu ở thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Có thể kể đến một số vụ tranh chấp ở Hà Nội như: Cư dân dự án Pradise (do Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư) bức xúc và căng băngrôn phản đối chủ đầu tư về hàng loạt bất cập, sai phạm, nhất là việc tiền phí bảo trì khoảng 60-70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư “om” hơn 3 năm qua.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng “chây ỳ” không trả phí bảo trì cho ban quản trị, như: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM, quận Hà Đông; chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm...

Kiến nghị điều tra xử lý chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì chung cư

Trước thực tế trên, mới đây, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã có báo cáo gửi Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố về những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết đơn thư khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư 2%. Theo đó, Sở này kiến nghị có thể chuyển vụ việc sang cơ quan cảnh sát điều tra xử lý.

Trong văn bản kiến nghị, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết khi nhận được các đơn thư phản ánh của Ban quản trị, cư dân trong việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc chủ đầu tư, Ban quản trị sử dụng không đúng, không công khai tài chính trong việc sử dụng kinh phí bảo trì thì Sở Xây dựng sẽ phối hợp với Ủy ban Nhân dân quận, huyện tiến hành kiểm tra…

“Trường hợp phát hiện vi phạm trong việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì Tranh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành xử lý vi phạm theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ,” văn bản nêu rõ.

Tuy nhiên, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP không có nội dung quy định chế tài đối với chủ đầu tư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì. Điều này dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa chủ đầu tư và Ban quản trị. Do đó, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất nội dung chế tài đối với hành vi vi phạm nêu trên, có thể chuyển sang cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý hành vi chiếm dụng tài sản của cư dân.

Cùng với đó, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố kiến nghị Quốc hội xem xét, hướng dẫn để thống nhất trong công tác triển khai thực hiện, kịp thời xử lý các hành vi, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Trước đó, Sở Xây dựng Hà Nội cũng đã tham mưu cho Ủy ban Nhân dân thành phố ra văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với Công ty cổ phần xây dựng số 3 (Vinaconex 3); ban hành quyết định ủy quyền cho Ủy ban Nhân dân quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với một số chủ đầu tư…

Theo lãnh Sở Xây dựng Hà Nội, để kịp thời khắc phục các hạn chế, bất cập trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Vì thế, Sở này kiến nghị, điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp nhà chung cư về việc phí bảo trì, đầu tháng 10/2020, Bộ Xây dựng cũng đã báo cáo Chính phủ về việc thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng. Trong đó, nêu rõ nhiệm vụ sửa đổi quy định liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó chú trọng đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý, quy trình vận hành và quy bảo trì nhà chung cư.

Phía Bộ Xây dựng cũng cho biết để giải quyết tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến nội dung phí bảo trì nhà chung cư, Bộ này đề nghị các bộ, ngành liên quan, Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định.

Trúc Mai