Hoạt động mua bán nhà đất bị ngưng trệ

Theo thống kê, từ ngày 1/8 đến 27/8/2024, Cục Thuế TP. HCM đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Trong đó, có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất; 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…)…

Có thể nói, số lượng hồ sơ đất đai bị tồn đọng tại TP.HCM sẽ đang tiếp tục tăng cao trong thời gian qua. Bởi, hoạt động mua bán nhà đất vẫn đang diễn ra hàng ngày, ngành Thuế TP.HCM thì vẫn tiếp nhận hồ sơ, nhưng không tính thuế, không tính tiền sử dụng đất mà, "treo" hồ sơ để chờ hướng dẫn, chờ bảng giá đất mới. Điều này đang ảnh hưởng sâu, rộng đến người dân có nhà cần mua, bán, lĩnh vực kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp liên quan.

Anh Hoàng Anh Tuấn ở phường 12, quận Bình Thạnh đang khá mệt mỏi với việc bán nhà của mình. Do có nhu cầu chuyển hẳn công tác ra Hà Nội, mới đây anh đã làm thủ tục bán căn hộ chung cư của mình ở khu vực phường 12, quận Bình Thạnh.

Ngày 10/8 vừa qua, anh Tuấn cùng người mua đi công chứng mua bán và nộp hồ sơ ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Thạnh, sau đó, khách mua nhà nhận được giấy hẹn của Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Thạnh ngày 29/8 đến nhận thông báo kết quả. Nhưng, đến ngày hẹn, thì nhận được thông tin tính thuế. Anh Tuấn cho biết, hồ sơ tính thuế được anh và người mua khai đúng giá mua bán trên hợp đồng, nhưng ngành thuế nhận hồ sơ và trả lời là phải chờ. Do chưa tính thuế, dẫn tới không sang tên được cho người mua, nên tiền bán căn nhà vẫn đang bị phong tỏa ở ngân hàng (khách mua nhà vay ngân hàng).

“Đây là một trở ngại lớn và thật sự rủi ro, bởi thời sau khi công chứng hợp đồng mua bán, hoàn tất thủ tục, tôi đã bàn giao nhà và bay ra Hà Nội để nhận công tác mới, nhưng hồ sơ lại bị treo thế này, sẽ gây khó cho bản thân tôi. Không đóng thuế được, không hoàn tất giao dịch được, thì người bán không nhận được tiền, người mua cũng không nhận được nhà. Để càng lâu càng nhiều rủi ro, phát sinh khiếu kiện. Những thiệt hại, chậm trễ này không biết ai sẽ chịu trách nhiệm đây?”, anh Tuấn cho hay.

Không chỉ có hồ sơ giao dịch mua bán nhà đất đai của người dân bị chậm trễ, mà hoạt động kinh doanh, mua bán đất đai của nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cũng đang bị ảnh hưởng.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group, phụ trách mảng Consulting (tư vấn) cho hay: “ Việc ách tắc trong khâu xử lý, phê duyệt hồ sơ thuế đất thời gian qua ảnh hưởng nhất định đến hầu hết các giao dịch mua bán. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến cá nhân tham gia thị trường bất động sản (từ các hoạt động sang tên, xin cấp đổi sổ, thừa kế, giải chấp, vay ngân hàng, giải toả…). Với góc độ doanh nghiệp, ảnh hưởng này còn sâu, rộng hơn khi làm thay đổi một phần hoặc thậm chí toàn bộ kế hoạch, phát triển, kinh doanh của chủ đầu tư. Chính điều này tiềm ẩn khả năng phát sinh thêm chi phí quản lý doanh nghiệp, lãi vay, chi phí cơ hội..”, ông Thắng khẳng định.

Cũng theo ông Võ Hồng Thắng, việc ban hành Quyết định điều chỉnh theo bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng chưa thật sự cấp thiết. Bởi lẽ, TP. HCM hiện nay vẫn có đầy đủ cơ sở pháp lý còn hiệu lực theo quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất để thực hiện việc tính tiền sử dụng đất, đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng.

“Mặt khác, chúng ta cũng cần nhìn nhận một cách khách quan rằng, bảng giá đất mới sẽ có tầm ảnh hưởng sâu rộng lên rất nhiều đối tượng, len lỏi vào nhiều ngành nghề, lĩnh vực trong đời sống. Do đó, việc cân nhắc xem xét, đánh giá một cách khách quan, toàn diện mức độ ảnh hưởng của bảng giá đất mới lên thị trường là việc thật sự quan trọng và cấp thiết. Điều này nhằm hướng tới việc đưa vào áp dụng chính thức Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1/1/2026”, ông Võ Hồng Thắng nêu quan điểm.

Cần sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh

Liên quan đến việc này, đề xuất giải quyết gần 2.800 hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính nói trên. Cùng với đó ông Châu cũng đưa ra các giải pháp Đối với 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nên phân loại theo 2 trường hợp.

Trường hợp nếu cơ quan có thẩm quyền cho phép UBND cấp tỉnh được điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đồng thời, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì 2 loại hồ sơ trên (kể cả 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản) sẽ được giải quyết theo quy định này.

Trường hợp, thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương. HoREA đề nghị các cơ quan có thẩm quyền tại TP.HCM (cũng như các địa phương khác trên cả nước) phải nỗ lực, sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần tới.

Liên quan đến sự việc trên, Cục Thuế TP.HCM đã nhiều lần có văn bản khiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tỷ lệ phnà trăm tính thu tiền thuê đất. Đồng thời Cục Thuế TP. HCM cũng báo cáo tổng cục Thuế về việc giải quyết các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ của gần 2.800 hồ sơ nói trên. Từ dó tránh tồn đọng hồ sơ, khiếu nại và làm ảnh hưởng đến người dân liên quan.

Trước những bất cập nêu trên, ngày 10/9 vừa qua, Bộ TN&MT đã có buổi làm việc với các bộ, ngành liên quan và các đơn vị thuộc Quốc hội về việc phối hợp xử lý vướng mắc của UBND TP.HCM về áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2024…

Với những động thái tích cực nêu trên của cơ quan chức năng có thẩm quyền, hy vọng trong thời gian tới, những tồn đọng, vướng mắc về đất đai tại TP.HCM sẽ sớm được giải quyết, để thị trường BĐS sớm sôi động trở lại, và hoạt động mua bán nhà đất của người dân được khơi thông…

Hồ Đông