Cụ thể, thông qua Văn bản số 75/CV-HoREA, HoREA cho biết, trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu quy định của pháp luật và thực tiễn vận hành của thị trường BĐS, cần xem xét, sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" và cho bổ sung vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 với nội dung “hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị cần điều chỉnh về thời hạn tính thời hạn sử dụng đất, như vậy sẽ phù hợp hơn với thực tế phát triển của thị trường BĐS (Ảnh:Bảo Lan)

Bởi theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy địnhđất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm); đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài; tại khoản 8 đã quy định "thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Như vậy, theo Chủ tịch HoREA thì, quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất (nêu trên) có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý. Bởi một số nguyên nhân sau:

Thứ nhất: Đối với hầu hết các dự án BĐS, các CĐT phải hoàn thành tất cả các côn việc như bồi thường, giải phóng mặt bằng và dự án buộc phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Khi đó, CĐT mới được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm).

Sau đó, CĐT còn phải hoàn tất các thủ tục như thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và xây dựng các hạng mục công trình của dự án. toàn bộ các công việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm.

Thứ hai: Trong giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị "đắp chiếu, trùm mền", phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường TP. HCM thì trong các năm qua, đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây chính là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

Chỉ riêng năm 2017, đã có 27 dự án BĐS trên địa bàn thành phố được mua bán, chuyển nhượng cho NĐT mới. Chính các NĐT mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án "đắp chiếu, trùm mền" đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Tuy nhiên, có những dự án đã bị "đắp chiếu, trùm mền" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho NĐT mới, trong đó có cả NĐT thứ cấp và cả khách hàng.

Toà nhà Sài Gòn One Tower - nếu được áp dụng lại thời hạn sử dung đất, không chỉ tạo ra sức hút đối với NĐT khi quyền lợi của họ và khách hàng được đảm bảm, mà còn tăng thêm nguồn thu ngân sách cho Nhà nước 

Thứ ba:Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là BĐS. Như vậy, có khoảng 200.000 tỷ đồng giá trị BĐS là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị "đắp chiếu, trùm mền".

Để xử lý "cục máu đông" này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp khi cho phép Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo đối với các khoản nợ xấu cùa dự án BĐS.

Ông Châu cũng nêu ra một ví dụ điển hình: Dự án Sài Gòn One Tower (01 Hàm Nghi, Q.1, TP. HCM), dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 đã thi công được 80% phần thô thì bị "đắp chiếu, trùm mền" cho đến nay. VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu dự án này đấu giá thành công trong năm 2018, thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm. Nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án  đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay và sẽ hấp dẫn các NĐT tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn.

Ngoài ra, vị đại diện HoREA cũng cho rằng, những quan ngại về quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì sẽ xảy ra những trường hợp CĐT cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án là không đáng có. Bởi việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính CĐT do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của CĐT và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...

Do vậy, theo đại diện của HoREA, thì nếu Quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của NĐT, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội, cũng sẽ góp phần xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Bảo Lan