Điều tiết thị trường bất động sản bằng công cụ thuế

Dự thảo nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Để đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư với nhà chung cư (gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế. Căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) thực hiện điều tiết cao.

Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết việc đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm mục đích buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng thêm vào ngân sách. Ngân sách này sẽ được hỗ trợ thêm để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng… Căn hộ cao cấp có thuế suất cao đồng nghĩa với việc giá nhà phân khúc này cũng tăng cao, khó khăn thanh khoản. Chủ đầu tư khi đó sẽ phải cân nhắc việc đầu tư sản phẩm khó hay đầu tư sản phẩm dễ bán. Từ đó, nhà ở sẽ có giá phù hợp hơn, giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân.

Dự thảo cũng nghiên cứu bổ sung quy định về thuế với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2%. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản được thông qua, thị trường sẽ được minh bạch hơn. Tuy nhiên, cũng cần nghiên cứu kỹ việc ban hành để đảm bảo sự đồng bộ, bao phủ được mọi hành vi của thị trường bất động sản. Đặc biệt là đảm bảo không chồng chéo với các luật khác có liên quan, đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước.

Theo báo cáo về kết quả thu ngân sách ngành Thuế, số thu từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản trong năm 2022 tăng gần 2 lần so với 2021 với tổng khoảng hơn 41.000 tỷ đồng.

Việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên bất động sản là điều cần thiết để giảm đầu cơ, đẩy giá,  lũng đoạn thị trường, triệt tiêu làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất... như thời gian qua.

Dòng tiền - yếu tố then chốt của thị trường bất động sản

Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú khẳng định tại  Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức sáng ngày 08/02 vừa qua rằng Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có văn bản chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản. Nhưng thị trường bất động sản lại gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

Vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương công nhân, hiều dự án đang triển khi buộc phải dừng, giãn, hoãn. Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động cũng do tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư. Người vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng, sức mua giảm sút, thanh khoản thị trường giảm.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản giảm mạnh trong quý IV/2022, chỉ đạt khoảng 7.000 sản phẩm và chỉ bằng 20% so với 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường không phù hợp với người lao động do chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường tháng 01/2023 thấp kỷ lục, không đủ thống kê.

Tổng cục Thuế đánh giá số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng. Cùng với sự sụt giảm thuế thu cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. Các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ bị nợ xấu và phá sản, đặc biệt nếu thị trường không “vận động".

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế để thị trường bất động sản ổn định trở lại. Các hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản cần được triển khai liền mạch để giảm sức ép lên thị trường. Bên cạnh đó, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường để hướng đến phân khúc phù hợp giúp giá bất động sản nhà ở phù hợp hơn với đa phần người lao động.

Ngân hàng Nhà nước cũng nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn bằng việc hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ bùng phát dịch Covid-19. Cần khôi phục lại nếu doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Ngân hàng cũng không nên áp dụng mức lại suất mới cho các khoản vay cũ. Ngoài ra, đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp… Ngân hàng Nhà nước có thể hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi.

Hồng Nhung (t/h)