Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Cụ thể, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP. HCM.

Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với kỳ gốc (quý 2/2019), giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP. HCM. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng đã bắt đầu “tăng tốc" với tốc độ tăng giá trong quý 2/2024 đã vượt qua TP. HCM, dù giá bán căn hộ trung bình tại đây hiện vẫn thấp hơn 2 đô thị đặc biệt.

VARS cho rằng, giá căn hộ sơ cấp vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”. Còn để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải “trông chờ" vào nhà ở xã hội, mà phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm.

Trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang trong xu hướng phục hồi khi niềm tin của người dân và doanh nghiệp về sự hồi phục sớm của thị trường đang ở mức cao bởi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó.

Theo VARS, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, sắp tới, khi các bộ luật chính thức có hiệu lực, phân khúc ảnh hưởng lớn nhất vẫn là loại hình bất động sản nhà ở. Đây là loại hình có nhiều quy định và các chế tài chặt chẽ. Việc thực hiện các dự án nhà ở sẽ được quy định khắt khe từ khâu lập quy hoạch, thu hồi đất, giao đất đến việc định giá tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Quá trình này sẽ thanh lọc các nhà đầu tư yếu kém, các đối tượng tham gia sẽ bị hạn chế, các sản phẩm mới khi đưa ra thị trường cũng đòi hỏi yêu cầu cao hơn.

Theo ông Toản, luật đi vào cuộc sống sẽ có những tác động tích cực để phát triển bền vững. Đầu cơ tích trữ bất động sản về lâu dài không phải là bài toán tài chính thông minh. Dòng tiền chảy vào thị trường phải đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư nên phân khúc nào tạo ra lợi nhuận tốt sẽ thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Liên quan đến cơn sốt chung cư vào đầu năm 2024, ông Toản cho rằng, cơn sốt đã hạ nhiệt rất nhanh, lý do là thiếu nguồn cung trầm trọng khiến giá bị đẩy lên cao. “Đây không phải là sự phục hồi của thị trường mà là do chênh lệch cung cầu, là sự méo mó của thị trường khi nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong khi nguồn cung mới gần như không có ngoài một số dự án của các tập đoàn lớn, tạo điều kiện để các đối tượng thổi giá lũng đoạn thị trường.

Do đó, không phủ nhận ba bộ luật mới mang lại nhiều hy vọng trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án. Tuy nhiên, chúng ta vẫn phải cần thêm thời gian chứ không nên kỳ vọng là cây đũa thần cứu rỗi cho thị trường”, ông Toản nhận định.

Thuỳ An