Theo Sở KH&ĐT Hà Nội, bình quân nhà đầu tư chỉ được khai thác khoảng 26% tổng diện tích đất được giao để hoàn vốn cho công trình BT. Liệu con số mà Sở này đưa ra đã chính xác?

Lý giải về việc lấy 700 ha đất đổi 5 tuyến đường, Sở  KH&ĐT Hà Nội đã có văn bản giải thích.

Theo sở này, diện tích đất giao cho các dự án làm đường trên chỉ để nhà đầu tư lập nghiên cứu quy hoạch và họ chỉ được khai thác một phần diện tích đất đó.

"Thực tế, bình quân nhà đầu tư chỉ được khai thác khoảng 26% tổng diện tích đất được giao để hoàn vốn cho công trình BT", văn bản của Sở KH&ĐT Hà Nội cho biết.

Nhưng, con số 26% mà Sở KH&ĐT Hà Nội đưa ra liệu có chính xác?

Lấy ví dụ, Tập đoàn Lã Vọng thực hiện dự án xây dựng hệ thống cống nối thông hồ Vục, hồ Đầu Băng và hồ Tư Đình theo hình thức BT. Đổi lại, doanh nghiệp sẽ nhận được 9,9ha đất đối ứng tại Đại Mỗ Từ Liêm. Nhưng trên thực tế, Tập đoàn Lã Vọng lại được giao đến 14,5ha.

Trong 2 lần giao đất, Tập đoàn Lã Vọng nhận được 118.830,5m2 đất. Trong đó, có 60.361m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng (đất phân lô bán nền) tương đương 50,8% diện tích được giao.

Theo một hợp đồng mà Tập đoàn Lã Vọng ký với khách hàng, giá đất tại Khu chức năng đô thị tây nam đường 70 (tên thương mại là Khu đô thị Louis) có giá khoảng 70 triệu đồng/m2. Với 60.361m2 đất xây nhà ở thấp tầng mà Tập đoàn Lã Vọng được bán thì doanh nghiệp này có thể thu về hơn 4.000 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần con số 545,3 tỷ đồng mà Tập đoàn này bỏ ra cho dự án xây dựng hệ thống cống nối thông hồ Vục, hồ Đầu Băng và hồ Tư Đình.

Hay như dự án tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường vành đai 2,5, do Công ty CP Đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng đầu tư. Tổng mức đầu tư dự án là 1.373 tỷ đồng. Đổi lại, Hà Nội sẽ giao nhà đầu tư khai thác 3 khu đất với tổng diện tích khoảng 54 ha tại 2 quận Hoàng Mai và Hai Bà Trưng.

Cụ thể, khu đất thứ nhất là Khu nhà ở Ao Mơ với diện tích khoảng 22,9 ha. Khu đất thứ hai là các ô đất thuộc Dự án Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu di dân tổ 24, 25 với diện tích khoảng 11,29 ha.

Khu đất thứ ba là 3 quỹ đất do nhà đầu tư đề nghị bổ sung để đảm bảo cân đối giá trị Dự án BT và giá trị quỹ đất đối ứng, gồm: Dự án Ao Cây Dừa (diện tích đất khoảng 0,52 ha); Dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng (diện tích đất khoảng 11,9 ha); Dự án khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì (diện tích khoảng 13 ha).

Trong các dự án đối ứng trên, Khu nhà ở Ao Mơ có diện tích hơn 229.000m2, quy mô dân số 2.500 người, trong đó đất công cộng hỗn hợp xây dựng khách sạn, trung tâm thương mại có diện tích 22.280m2, đất nhà ở cao tầng 22.430m2, đất nhà ở thấp tầng 23.130m2, khu dân cư cải tạo chỉnh trang 15.180m2…

Tính sơ qua có thể thấy, diện tích đất doanh nghiệp được xây dựng trên dự án này thấp nhất cũng lên đến 40%.

Còn Khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì, theo Quyết định số 1628 của UBND TP. Hà Nội, đất ở chiếm 55% dự án.

Tại dự án Ao Cây Dừa, diện tích khu đất xây dựng công trình là 4.925,2m2, diện tích đất xây dựng là 2.260m2 (tương đương 46%)…

Từ đó có thể thấy, doanh nghiệp có thể khai thác từ 40-55% diện tích đất ở từ các dự án đối ứng cho hợp đồng BT (lớn hơn con số 26% mà Sở KH&ĐT đưa ra). Ngoài ra, chủ đầu tư dự án còn có thể tận thu từ việc xây dựng bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí bên trong dự án.

Bảo Ngọc