Thách thức mà doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt trong nửa cuối năm nay

Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) về nhà ở sẽ gặp phải nhiều sóng gió trong nửa cuối năm nay - theo báo cáo dự báo phân tích mới nhất từ Công ty Chứng khoán VNDirect. Theo VnDirect, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với không ít thách thức, trong đó có hai vấn đề chính là: trở ngại từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp và dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt.

Về trở ngại từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp: các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ trái phiếu phải đáp ứng các yêu cầu chặt chẽ hơn từ khung pháp lý của Bộ Tài chính. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS.

Cùng với đó, các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp cũng phải chịu sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ hơn từ ngân hàng nhà nước.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay các doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu phát hành lớn, lãi suất cao, không có tài sản đảm bảo, kinh doanh lỗ thì việc giám sát, kiểm tra lại càng chặt chẽ hơn. 

Về việc dòng tín dụng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt, dòng vốn tín dụng sẽ được ngân hàng nhà nước ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản.

Thông tư 22/2019 của ngân hàng nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống. Cụ thể, từ 34% vào tháng 10/2021 xuống còn 30% từ tháng 10/2022. Tín dụng vào lĩnh vực bất động sản được giám sát chặt chẽ  còn tín dụng vào đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS thì sẽ bị ngân hàng nhà nước hạn chế.

Ngoài chủ đầu tư bị tác động thì khách hàng BĐS cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại.

Tính đến cuối tháng 07/2022, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại thì lãi vay mua nhà thế chấp của các NHTM có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân đã tăng lên so với thời điểm cuối năm 2021. Cụ thể là 07 điểm cơ bản lên 9.2% và 30 - 40 điểm cơ bản lên 9.8%.

VNDirect cũng có nhận định về sự tăng điểm lãi suất trong nửa cuối năm 2022. Cụ thể, lãi suất huy động có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản và lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10.5%.

Thị trường thời gian tới có xu hướng như thế nào?

Bên cạnh những thách thức thì điểm sáng của thị trường BĐS trong thời gian tới chính là chiều hướng đi xuống của giá vật liệu xây dựng. Trong 06 tháng đầu năm, giá vật liệu đã liên tục tăng giá do tác động của cuộc xung đột giữa Nga - Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng: giá thép tăng 20%, giá xi măng tăng 7-10% và đá xây dựng cũng tăng.

Tuy nhiên, từ tháng Bảy đến nay thì giá vật liệu xây dựng lại có xu hướng đi xuống. Giá thép trong nước hiện nay đã giảm 14.1% sau khi đạt đỉnh vào tháng Tư, thấp hơn 0.1% so với đầu năm 2022 và được kỳ vọng giá sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023. 

Việc giá vật liệu xây dựng giảm giúp mang đến nhiều dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS: giảm đáng kể áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển BĐS, đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công và kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Thực tế, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Vậy nên, giá nhà có xu hướng tăng do phải chịu nhiều áp lực như: chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao, nguồn cung thấp.

Phát biểu tại Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 06 tháng cuối năm 2022”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định rằng thanh khoản thị trường nhà ở sẽ giảm do dòng tiền dễ không còn. Cùng với đó, các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và thận trọng hơn trước các cơ hội đầu tư.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng những nhà đầu tư BĐS cần có một tầm nhìn dài hạn hơn, từ 10-15-20 năm để bắt được điểm mạnh trong tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.

Hồng Nhung (t/h)