Định giá đất và cơ chế kiểm soát thỏa thuận

Đại biểu Phan Thái Bình, Đòan Quảng Nam cho rằng, cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân cần xem xét thấu đáo vì vấn đề này còn nhiều ý kiến khác nhau. “Cần nhận thức rõ vấn đề tự thỏa thuận trong chuyển quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp hay thỏa thuận về giá đất”, ông đề nghị cơ quan soạn thảo lấy ý kiến rộng rãi, tổng kết từ thực tiễn, tránh tình trạng đơn thư khiếu nại kéo dài.

Đại biểu đoàn Quảng Nam cho rằng, cùng một khu vực, nếu Nhà nước thu hồi đền bù theo giá Nhà nước. Nhưng cũng ở khu vực đó, điều kiện như nhau, doanh nghiệp thỏa thuận thì giá cao hơn. Do vậy phát sinh sự so bì và khiếu nại. Ông đề nghị xem xét việc định giá đất và có cơ chế kiểm soát thảo thuận.

Về việc áp giá đền bù, đại biểu đánh giá cao quan điểm của cơ quan soạn thảo khi đền bù theo đơn giá xây dựng mới, chứ không theo hiện trạng thu hồi đất. “Đây là cách tiếp cận rất hay. Nếu đền bù giá theo khấu hao tài sản thì người dân không thể xây dựng nhà ở chỗ mới, điều này đảm bảo họ xây dựng được nơi ở mới”, ông nói.

Trong khi đó, đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng, việc định giá đất thì cơ quan thẩm định giá theo cơ chế thị trường thì nên độc lập hoàn toàn với cơ quan UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, cần có sự tư vấn của đơn vị chuyên môn trong định giá, có ràng buộc trách nhiệm, quy định rõ năng lực và tiêu chuẩn.

Ông cũng nhấn mạnh việc định giá đất thì cần phải làm công khai, minh bạch, lắng nghe ý kiến các bên liên quan. Bởi thực tiễn cho thấy khiếu kiện đất đai do thiếu hài hòa lợi ích, câu chuyện được mất khác nhau.

“Khiếu kiện đất đai do thiếu hài hòa lợi ích, kể được người mất. Có doanh nghiệp thâu tóm đất với giá rẻ, mua đi bán lại, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế, người dân thì bàn giao đất với giá rất thấp”, ông nêu thực tiễn.

Đại biểu Trần Văn Khải, Đoàn Hà Nam nhất trí với nội dung được trình bày tại Tờ trình của Chính phủ. Theo đại biểu, nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp đang đặt niềm tin rất lớn vào Quốc hội; đồng thời cũng đòi hỏi rất cao về chất lượng, tiến độ sửa đổi Luật Đất đai lần này nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, giải quyết được các bức xúc của nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiến tạo phát triển kinh tế-xã hội, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển những năm tới. Trước yêu cầu trên, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị Quốc hội xem xét tổ chức một kỳ họp chuyên đề để thảo luận sâu về dự án luật có vai trò quan trọng này.

Theo đại biểu Vũ Tiến Lộc, Đoàn Hà Nội nhấn mạnh: Sửa đổi luật phải tạo động lực phát triển kinh tế-xã hội, phát triển cộng đồng doanh nghiệp. Ngoài ra, khi sửa đổi Luật Đất đai, phải rà soát sự chồng chéo với các luật khác, tránh trường hợp khi sửa đổi Luật Đất đai vẫn phải sửa đổi nhiều luật, hoặc Luật Đất đai được thông qua nhưng các luật khác lại gặp nhiều cản trở trong việc thực thi.

Xác định giá đất sát với giá thị trường, khó nhưng phải làm được

Đại biểu Huỳnh Thanh Phương, Đoàn Tây Ninh quan tâm đến quy định mở rộng hạn mức nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần tại Điều 181 của Dự thảo. Qua thực tiễn cho thấy chưa phát sinh vướng mắc gì trong việc thực hiện quy định này. Với tốc độ phát triển như hiện này, việc nhìn nhận nâng hạn mức là phù hợp. Và để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, đại biểu Huỳnh Thanh Phương đề nghị cần tiếp tục quy định về hạn mức.

Đề cập về tài chính về giá đất dự thảo Luật đã bỏ khung đất đai, khung giá đất của Chính phủ, đây là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay. Tuy nhiên, làm sao để xác định giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó. Do đó, việc xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà luật phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá ảo về đất, gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Liên quan đến quy định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn với tài sản gắn liền với đất, cần có quy định cụ thể để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên.

Quan tâm đến quy định về điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đại biểu Mai Thị Phương Hoa, Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định cho rằng, các quy định về điều kiện thu hồi đất còn chưa đầy đủ, chung chung, chưa cụ thể.

Trong điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển KT- XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần làm rõ yếu tố “thật cần thiết”, quy định rõ các điều kiện nào là “thật cần thiết” để đảm bảo quá trình thu hồi đất diễn ra minh bạch, tuân thủ đúng quy định trong Hiến pháp năm 2013. Nhà nước phải đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của 3 bên: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, trong đó, cần quan tâm hơn đến người dân bị thu hồi đất, vì họ ở thế bị động.

Bên cạnh đó, cần chú trọng hơn nữa đến chính sách đền bù, hỗ trợ tái định cư để người dân bị thu hồi đất không bị thiệt thòi. Về các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo Luật lần này có mở rộng thêm các trường hợp thu hồi đất, hoặc mở rộng phạm vi hơn so với các trường hợp đã quy định trong luật hiện hành.

Nếu chưa bố trí tái định cư thì cấm thu hồi đất

Góp ý tại phiên thảo luận, đại biểu Phan Thái Bình, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam cho rằng: Về việc thể chế hóa chủ trương Nghị quyết 18 của Trung ương, trong đó định hướng tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Từ thực tiễn, cần phải xem xét một cách thấu đáo và nhận thức rõ vấn đề tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân giới hạn ở mức độ nào, thỏa thuận về những vấn đề gì, có đề cập đến vấn đề thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng. Để thể chế hóa chủ trương này, cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra cần tiếp tục đánh giá tác động kỹ hơn, lấy ý kiến rộng rãi đối tượng chịu tác động. Thể chế, quan điểm của TW phải trên tinh thần tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong việc quyết định quyền sử dụng đất (giao cho doanh nghiệp hay góp vốn, định giá). Tuy nhiên, về giá phải thống nhất một mức giá theo quy định của giá Nhà nước, để đảm bảo sự công bằng, minh bạch; đồng thời cần quan tâm đến cơ chế và kiểm soát thỏa thuận này như thế nào.

Về định giá đất, xác định định giá đất tiếp cận với giá thị trường – đây là điều rất khó, cần phải quy định thể chế thật kỹ về tiêu chí, điều kiện, có căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn, cơ sở để tham khảo từ Hội đồng định giá để đảm bảo định giá sát với giá thị trường. Quy định của pháp luật phải chặt chẽ phải có nơi tái định cư, đưa vào Luật điều cấm nếu chưa bố trí tái định cư thì dứt khoát không được thu hồi đất.

Đối với áp giá đền bù, nhiều đại biểu đánh giá cao cách tiếp cận đó là khi đền bù nhà cửa trên đất, đền bù theo đơn giá xây dựng mới. Đây là một cách tiếp cận rất tiến bộ và cần phát huy và quy định chặt chẽ trong luật nội dung này.

Báo cáo thường niên của Chính phủ về khiếu nại, tố cáo cho thấy khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, việc thu hồi đất để phát triển KTXH chiếm gần 70% trong tổng số khiếu nại, tố cáo. Người dân có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt quyền lợi nếu việc thu hồi đất đó cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế cho lợi ích của cộng đồng, lợi của Nhà nước nhưng sẽ không chấp nhận việc thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc nhóm người nhưng lại áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở trục lợi lợi ích nhóm.

Quy định rõ các trường hợp thu hồi đất

Đại biểu Tô Văn Tám, Đoàn Kon Tum cho rằng, việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai cần làm rõ nội hàm của việc thu hồi đất cho phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thường không cố định. Do đó tiềm ẩn nhiều nguy cơ xung đột, nhiều nguy cơ lạm quyền gây bức xúc trong nhân dân.

Do đó: Những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước hoặc các công trình công cộng thì thu hồi; còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Về mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất cần quan tâm thúc đẩy một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác để có quy mô ruộng đất lớn hơn mà người dân vẫn không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Đó là các hộ gia đình, cá nhân liên kết góp vốn với nhau dưới nhiều hình thức hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất hướng nghiệp để hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp hàng hóa lớn hơn (còn gọi là tập trung đất đai). Với hình thức này thì không giới hạn hạn mức hạn điền.

Đại biểu Trần Nhật Minh, Đoàn Nghệ An quan tâm tới các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu cho rằng, đây là một trong lĩnh vực có nhiều khiếu nại, do các quy định liên quan đến lĩnh vực này còn bất cập, chưa giải quyết được mối quan hệ hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Để đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18 của TW, cần làm rõ các điều kiện, tiêu chí cụ thể của các dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng so với các dự án vì lợi ích kinh tế thuần túy, làm rõ phương án bồi thường đất thỏa đáng để đảm bảo việc thu hồi đất, đặc biệt là ở khu đô thị, khu dân cư diễn ra minh bạch, công bằng.

Về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, đại biểu chỉ rõ, khoản 1, Điều 181 có quy định: Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 180 của Luật này. Theo đại biểu, cần làm rõ căn cứ của quy định này, vì hạn mức được nâng lên 5 lần. Do đó, cần đảm bảo có cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn rõ ràng.

Hỗ trợ vốn ưu đãi, học nghề, việc làm cho người bị thu hồi đất

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh, Đoàn Bình Phước góp ý, người bị thu hồi đất không chỉ chịu thiệt hại về đất đai, mà còn chịu thiệt về nhiều tài sản khác gắn liền với đất đai, sinh kế. Đại biểu đề nghị, cần quy định thêm về việc hỗ trợ vốn ưu đãi, học nghề, việc làm cho người bị thu hồi đất, thực hiện đúng mục tiêu “chỗ ở mới tốt hơn nơi ở cũ”.

Về hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, đại biểu cho rằng cả hai phương án đã nêu đều có những mặt tích cực và hạn chế khác nhau. Đại biểu cho rằng, Ban soạn thảo cần tiếp tục rà soát, đánh giá tác động đầy đủ hơn cả hai phương án để có cơ sở vững chắc trước khi đưa ra quyết định, hoàn thiện dự thảo Luật để Quốc hội thông qua.

Đại biểu Tô Văn Tám, Đoàn Kon Tum nhấn mạnh: Sửa đổi Luật Đất đai là rất cần thiết, thu hồi đất luôn là vấn đề phức tạp, nhạy cảm, được sự quan tâm của toàn xã hội, liên quan đến mọi mặt đời sống kinh tế-xã hội và mọi người dân.

Báo cáo thường niên của Chính phủ cho thấy khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội chiếm gần 70% trong tổng số khiếu nại, tố cáo.

“Người dân có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt quyền lợi nếu việc thu hồi đất đó cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế cho lợi ích của cộng đồng, lợi của Nhà nước nhưng sẽ không chấp nhận việc thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc nhóm người nhưng lại áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt, hay tạo kẽ hở trục lợi, lợi ích nhóm,” ông nêu ý kiến.

Theo đại biểu Tô Văn Tám, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cần làm rõ việc thu hồi đất cho phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thường không cố định; do đó, tiềm ẩn nhiều nguy cơ xung đột, nhiều nguy cơ lạm quyền gây bức xúc trong nhân dân.

Ông đề nghị tiếp cận theo hướng, những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế-xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước hoặc các công trình công cộng thì thu hồi. Các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư sẽ thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đại biểu Trần Nhật Minh, Đoàn Nghệ An quan tâm tới các trường hợp nhà nước thu hồi đất. Ông cho rằng đây là một trong lĩnh vực có nhiều khiếu nại, do các quy định liên quan đến lĩnh vực này còn bất cập, chưa giải quyết được mối quan hệ hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Ông dẫn ra Điều 86 của dự thảo Luật có quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ông đề nghị cần làm rõ các điều kiện, tiêu chí cụ thể của các dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng so với các dự án vì lợi ích kinh tế thuần túy, làm rõ phương án bồi thường đất thỏa đáng để đảm bảo việc thu hồi đất, đặc biệt là ở khu đô thị, khu dân cư diễn ra minh bạch, công bằng.

“Nhà nước không nên thu hồi đất để xây dựng đô thị, khu dân cư. Thời gian qua các dự án này mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhưng việc này lại phát sinh rất nhiều khiến kiện. Nguyên nhân là Điều 63 trong luật hiện hành quy định rất chung chung”, ông nói và đề nghị với các dự án thuần thương mại cần tiếp tục cơ chế thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, tách biệt hoàn toàn với trường hợp thu hồi vì an ninh – quốc phòng, lợi ích quốc gia, công cộng.

Đại biểu Phan Thái Bình, Đoàn Quảng Nam cho rằng thể chế, chính sách phải trên tinh thần tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong việc quyết định quyền sử dụng đất (giao cho doanh nghiệp hay góp vốn, định giá). Tuy nhiên, phải thống nhất một mức giá theo quy định của nhà nước, để đảm bảo sự công bằng, minh bạch; đồng thời, cần quan tâm đến cơ chế và kiểm soát thỏa thuận này.

Về giá đất, đại biểu Đặng Bích Ngọc, Đoàn Hòa Bình nêu rõ trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể.

Do đó, bà đề nghị cần có tổ chức độc lập, chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hằng năm.

Khi thu hồi đất, đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị cần đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên là Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Không thể để người dân bị thu hồi đất rơi vào thế bị động, thiệt thòi khi giá đền bù không bằng giá thị trường.

Đại biểu Đào Hồng Vận, Đoàn Hưng Yên nêu dẫn chứng dự án nào người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận được thì rất tốt, nhưng thực tế ở Hưng Yên thì nhiều nhà đầu tư thiệt hại và không thể triển khai dự án khi một số ít người dân không chấp nhận đàm phán.

“Nhà đầu tư khi bỏ ra một số tiền rất lớn, gấp nhiều lần thỏa thuận đền bù trước đó với các hộ dân khác. Thậm chí có những trường hợp giá nào cũng không nhận. Nếu chấp nhận thì gây mâu thuẫn chính trong cộng đồng người dân”, ông nói.

Ông cho rằng vẫn nên cân nhắc vấn đề Nhà nước thu hồi đất, sau đó lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu đấu giá. Làm được như vậy thì phải có mặt bằng sạch. Vấn đề là Nhà nước phải thu hồi cần hài hòa 3 bên là nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Thạch Thảo (t/h)