Phân lô bất chấp quy định

Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 03/01/2018 của Thủ tướng Chính phủ nhằm mục đích nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời khắc phục nhũng tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai, tăng cường sử dụng họp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thúc đẩy kinh tế - xã hội của địa phương phát triển bền vững. Thực hiện Chỉ thị lãnh đạo tỉnh Đồng Nai cũng chỉ đạo, tổ chức nhiều cuộc thanh kiểm tra về những sai phạm liên quan tới đất đai nhằm chấn chỉnh tình trạng này. Nhưng  trên thực tế, công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai chưa được chặt chẽ đặc biệt là khu vực TP Biên Hòa dẫn tới tình trạng vi phạm trật tự xây dựng vẫn diễn ra phổ biến.

Như THCL đã từng phản ánh về tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tại Tp Biên Hòa (Đồng Nai) trong đó có phường Trảng Dài. Đây là một trong những địa phương có tình trạng phân lô bán nền diễn ra hết sức phức tạp vì ngoài đất nông nghiệp, đất lúa, đất trồng cây lâu năm thì đất rừng sản xuất cũng đang được đầu nậu ngày đêm “xẻ thịt” với mục đích phân lô trục lợi.

Những tưởng sau phản ánh của cơ quan báo chí tình trạng “xẻ thịt” đất rừng, đất nông nghiệp sẽ được phần nào chấn chỉnh, tuy nhiên đó chỉ là điều mà chúng tôi và người dân tưởng tượng còn thực tế, các đầu nậu vẫn ra sức san nền, lấp đất và tiếp tục phân lô một cách công khai.

Ngày 2/11/2019, PV có dịp quay trở lại phường Trảng Dài, tại đây chúng tôi hết sức ngỡ ngàng khi tình trạng san nền, chia lô vẫn diễn ra hết sức rầm rộ. Cò mồi công khai đặt biển rao bán với mức giá hết sức hấp dẫn, số điện thoại liên hệ rõ ràng mà không hề e ngại cơ quan chức năng xử lý. Nhiều thửa đất nông nghiệp sau khi được chuyển nhượng nguyên thửa thành công, các chủ đất ngay lập tức tiến hành san ủi tạo mặt bằng.

Thửa đất hơn 4.000m2 đất trồng câu lâu năm của bà Đoàn Thị Hồng Hạnh là một ví dụ: Ngày 9/7/2019, bà Hạnh nhận chuyển nhượng nguyên thửa 351 tờ số 16 có diện tích 4.194 m2 đất trồng cây lâu năm từ ông bà Phạm Thành Triệu và Lê Thị Thu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng công chứng Bùi Ngọc Hiếu, sổ công chứng 3938, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD.

Thửa đất hơn 4.000m2 đất trồng câu lâu năm của bà Đoàn Thị Hồng Hạnh đã được phân thành 39 lô đất có diện tích từ  75m2 đến 100m2 (Ảnh: HD)

Sau khi nhận chuyển nhượng từ ông Triệu và bà Thu bà Đoàn Thị Hồng Hạnh đã kết hợp với các đầu nậu tiến hành san ủi tạo mặt bằng, phân lô bán nền. Qua tìm hiểu thực tế chúng tôi nhận thấy toàn bộ hơn 4.000m2 đất này đã được san ủi tạo mặt bằng, làm đường dải đá mi. Một số lô đất người dân đã bắt đầu tập kết gạch, vật liệu xây dựng để cất nhà.

Mặc dù khu đất đã nằm trong diện quy hoạch là đất ở đô thị, ở thời điểm hiện tại đây vẫn là đất trồng cây lâu năm, nhưng tại các biển báo rao bán đất, chủ đất và các “cò mồi” nganh nhiên đặt biển chào bán đất chính chủ với dòng chữ Đất ỞĐô Thị vô cùng nổi bật kèm theo đó là các số điện thoại của nhân viên môi giới...

Trong vai người có nhu cầu mua đất, PV chúng tôi được các đầu nậu, cò mồi giới thiệu với lời lẽ hết sức hấp dẫn, kèm theo là bản sơ đồ chi tiết vị trí 39 lô đất có diện tích từ  75m2 đến 100m2. Trong đó có 13 lô mặt ngoài có diện tích trung bình 100m2 với chiều rộng 5m chiều sâu 20m, và 26 lô trong có chiều ngang 5,3m chạy sâu 15m giá bán cũng giao động trong khoảng 400 đến hơn 1 tỷ đồng / lô tùy vị trí và diện tích.Thửa 246 cũng đang trong tình trạng san lấp mặt bằng phục vụ việc phân lô (Ảnh: HD)

Không chỉ có thửa 351 của bà Đoàn Thị Hồng Hạnh mà tại phường Trảng Dài còn có thửa 246, tờ số 3 với 1.736,7m2 đất trồng cây lâu năm do ông Nguyễn Hiếu Dũng là chủ sử dụng. Trước đây thửa đất này là thửa số 15 tờ bản đồ số 8 (cũ) do ông Mạc Liên và bà Nguyễn Thị Thúy Hoàn sử dụng và đã được cấp giấy CNQSDĐ vào năm 2006. Tháng 9/2019, ông Liêm và bà Hoàn đã chuyển nhượng trọn thửa cho ông Dũng. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng ông Dũng cũng đã nhanh chóng vận chuyển đất đá, san ủi tạo mặt bằng để phân lô.

Tờ số 3 thửa 156 có diện tích 2.069,9m2 đất rừng sản xuất cũng được các đầu nậu cũng tiến hành làm đường dải đá mi chuẩn bị phân lô, kèm theo đó là một sơ đồ phân lô chi tiết chia làm 3 khu được đánh số A, B, C (Ảnh: HD)

Tờ số 3 thửa 156 có diện tích 2.069,9m2 đất rừng sản xuất. Trên thửa đất này các đầu nậu cũng tiến hành làm đường dải đá mi chuẩn bị phân lô, kèm theo đó là một sơ đồ phân lô chi tiết chia làm 3 khu được đánh số A, B, C trong đó có 6 lô A, mỗi lô có diện tích 200m2 /lô được đánh số từ A1 đến A6. Khu B được chia thành 13 lô, mỗi lô có diện tích 120m2, được đánh số từ B1 đến B13 và khu C được chia thành 16 lô nhỏ có diện tích 110m2, được đánh số từ C1 đến C16. Trong vai người đi mua đất, PV được cò mồi chào bán với những lời lẽ hết sức hấp dẫn kèm theo đó là bao xây dựng, bao tách sổ…Chủ đất đã làm đường, kéo điện nhiều căn nhà cấp 4 đã được xây cất trên những thửa đất này. (Ảnh: HD)

Tương tự tại tờ số 12 thửa 56 có diện tích 2.445,5m2 đất rừng sản xuất do ông Nguyễn Văn Luyện là chủ sử dụng. Theo đó năm 2011 ông Võ Tấn Phát chuyển nhượng cho ông Vũ Ngọc Quang và bà Đào Thị Hồng Hạnh, sau đó đến 25/5/2018, ông Quang và bà Hạnh chuyển nhượng trọn thửa cho ông Nguyễn Văn Luyện sử dụng đến thời điểm hiện tại thửa đất này đã làm đường, kéo điện nhiều căn nhà cấp 4 đã được xây cất trên những thửa đất này.

Được biết, sau khi nhận chuyển nhượng ông Luyện đã tự vẽ bản đồ phân lô chia thành 3 khu vực đánh số A, B, C. Trong đó khu A có 9 lô được đánh số từ A1 đến A9; khu B có 7 lô được đánh số từ B1 đến B7 và khu C cũng có 7 lô được đánh số từ C1 đến C7. Hiện nay người dân vẫn đang tiếp tục tập trung nguyên vật liệu như gạch, cát sỏi tiếp tục cất nhà.

Chính quyền có tiếp tay?

Việc các chủ đất ngang nhiên, thuê xe ben chở đất, đá, xà bần... , thuê máy ủi san lấp suối với mục đích tạo mặt bằng, sau đó cấu kết với các đầu nậu, ‘cò môi’ vẽ sơ đồ dự án, công khai rao bán. Điều đáng nói có trường hợp dù thửa đất đang trong quá trình san ủi, đổ xà bần nhưng đã được các đầu nậu vẽ sơ đồ phân thành nhiều lô đất nhỏ có diện tích từ 60m2, 100m2 thậm chí 200m2 và công khai chào bán. Việc thu mua đất nông nghiệp với giá rẻ nhưng sau khi phân lô bán nền thì lợi nhuận mà các đầu nậu thu về là siêu khủng. Bởi 60m2 đất trong hẻm sâu có giá 400-500 triệu/lô còn đất gần đường lớn có giá từ 800 đến 1 tỷ đồng/lô. Theo giới phân lô bán nền chuyên nghiệp thì cứ 1ha đất nông nghiệp sẽ cho ra đời 80 lô đất. Mọi giao dịch đều qua giấy tờ viết tay hoặc Văn phòng luật sư làm chứng, cũng đủ biết nhà nước thất thu một khoản tiền thuế khổng lồ như thế nào.

Mọi giao dịch lại được thực hiện bằng giấy tờ viết tay trong khi số tiền mà các đầu nậu, chủ đất thu về cực kỳ lớn, Nhà  nước lại không thu được bất kỳ một đồng tiền thuế nào từ loại giao dịch này. Các đầu nậu vẫn thu gom, giao bán đất nông nghiệp để trục lợi vậy đây có thể coi là hành vi lừa đảo, vi phạm luật đất đai về mục đích sử dụng đất, vi phạm hình sự về sử dụng đất, vi phạm luật hành chính, trốn thuế … Lợi dụng sự cả tin của người mua để trục lợi.

Vô tư chuyển nhượng đất nông nghiệp (Ảnh: HD)

Nếu nhà nước thu hồi đất thì nguy cơ người mua sẽ mất trắng cả tiền lẫn tài sản, Trường hợp chính quyền không cho xây dựng (theo quy định của pháp luật không thể xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp), thì người khốn khổ vẫn là khách hàng bởi mua bán giấy tay, không có đảm bảo thì họ biết đi đâu để đòi quyền lợi?

Trong khi đó người dân cũng phản ánh việc xe chở vật liệu cát sỏi, xà bần làm hư hỏng đường dân sinh, tạo nhiều ổ voi ổ gà bởi các xe đa phần chở quá tải trọng. Tuy nhiên không thấy có sự chấn chỉnh của cơ quan chức năng nhất là lực lượng cảnh sát giao thông, thanh tra xây dựng…

Người dân cũng cho biết việc mua bán diễn ra công khai, nhiều chủ đất cho xe ủi san lấp bất kể ngày đêm nhưng cũng không bị chính quyền xử lý. Trong khi đó theo Điều 128 Luật ĐĐ 2013 quy định: “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.” Phải chăng chính quyền phường Trảng Dài và chính quyền TP Biên Hòa không hề hay biết về việc này?

UBND các xã, phường là nơi nắm rõ, nhanh nhất việc mua bán đất nền ở những dự án “ảo”, dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý và phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Bởi những chủ đất, đầu nậu khi mở bán đất nền thường phát tờ rơi, treo quảng cáo khắp nơi trên địa bàn, rao bán qua mạng xã hội... liệu con voi có chui lọt lỗ kim?

Việc chính quyền phường Trảng Dài và chính quyền TP Biên Hòa thờ ơ cho sai phạm không chỉ khiến tình trạng phân lô bán nền phá vỡ quy hoạch mà còn khiến tình trạng xây dựng trái phép biệt thự, biệt phủ, nhà trọ trên đất nông nghiệp, đất lúa, đất rừng sản xuất cũng nở rộ không kém. 

Văn phòng luật có được làm chứng cho giao dịch trên đất nông nghiệp?

Có một thực tế cũng đang diễn ra tại phường Trảng Dài, TP Biên Hòa đó là tình trạng các chủ đất, các đầu nậu sau khi thu gom đất nông nghiệp tiến hành phân lô thì hợp đồng giao dịch với khách hàng thường được thực hiện tại các văn phòng luật sư. Vậy vai trò của các luật sư trong các trường hợp này được quy định như thế nào?

Đơn cử như tại tờ bản đồ số 12 thửa 56 của ông Nguyễn Văn Luyện, sau khi nhận chuyển nhượng nguyên thửa, ông Luyện đã tiến hành lập sơ đồ phân lô và làm hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng. Và bản hợp đồng này được lập tại Văn phòng luật sư Hoàng Đình Bảy có địa chỉ số 408, đường Nguyễn Ái Quốc, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Hợp đồng và hồ sơ khống được văn phòng luật sư đóng dấu sẵn, bán với giá 500.000đ/ bộ (Ảnh: HD)

Vậy, trong nhưng trường hợp như thế này, quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo bởi theo quy định Văn phòng luật sư không có thẩm quyền theo luật đất đai và các văn bản hướng dẫn trong việc làm chứng cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, pháp luật không thừa nhận loại giao dịch này. Khi xảy ra tranh chấp giữa các bên thì loại giao dịch này là vô hiệu. Liệu đây có phải là hành vi dung túng, tiếp tay cho sai phạm.

Trách nhiệm của luật sư là phải tuyên truyền phổ biến pháp luật cho xã hội, văn phòng luật sư phải hướng dẫn người dân làm đúng quy định hoặc không can dự vào giao dịch của họ nếu giao dịch đó không hợp lệ. Trường hợp Văn phòng luật sư Hoàng Đình Bảy làm chứng trong giao dịch bất động sản nêu trên có đúng luật?

Được biết một số Văn phòng luật sư tại TP Biên Hòa ngoài việc nhận chứng thực tại văn phòng còn cung cấp hồ sơ khống đã đóng đỏ mà không cần có tên người giao dịch. Mỗi bộ hồ sơ như vậy đang được bán với giá 500.000đ/bộ. Vậy tất cả những việc làm của các Văn phòng luật sư này có vi phạm đạo đức nghề luật sư không ?

TH&CL sẽ tiếp tục thông tin!

Hải Dương