“Vùng sáng của thị trường”

Các bộ, ngành, địa phương đưa ra giải pháp nhằm tháo gỡ cho các dự án trọng điểm. Đơn cử, ngày 20/02/2023, UBND TP. HCM đã có cuộc họp với lãnh đạo các ban ngành và chủ đầu tư 07 dự án trên địa bàn để tìm cách tháo gỡ khó khăn. Hầu hết các dự án có điểm chung: Đang ách tắc về các vấn đề pháp lý!

Cụ thể các dự án, gồm: Dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7; Dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú; Dự án chung cư Cửu Long, số 1 Tôn Thất Thuyết, phường 1, quận 4; Dự án khu phức hợp Sóng Việt, công trình tại lô đất 1 – 17, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức; Dự án khu nhà ở Thiên Lý, tại phường Phước Long B, TP. Thủ Đức; Dự án 30,2 ha phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức; Dự án chung cư Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1.

Trong bối cảnh đó, theo giới chuyên gia, tâm điểm của thị trường sẽ là nhóm sản phẩm BĐS có giá trị thực, chất lượng cao. Thực tế, ngay cả trong thời điểm thị trường biến động, những dự án có quy hoạch bài bản với chuẩn sống cao vẫn luôn nằm trong “tầm ngắm” của khách mua.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Phạm Lâm nhận định, “vùng sáng” của thị trường trong thời gian tới là những dự án đảm bảo tính pháp lý tại TP. HCM và vùng phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Song, đây phải là những dự án đáp ứng được yêu cầu của người mua về chất lượng sản phẩm, giá, chính sách bán hàng, hậu mãi… mới thực sự thu hút khách hàng. Nguồn cung như trên, chủ yếu rơi vào những sản phẩm của các nhà phát triển có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.

Ông Lâm nhấn mạnh: “Các nhà đầu tư không còn nhìn ngắn hạn. Với BĐS vùng ven, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và tích luỹ tài sản luôn có. Ví dụ, các sản phẩm của các Tập đoàn lớn, uy tín, pháp lý sạch, bán giá hàng chục tỷ đồng mỡi căn vẫn có giao dịch. Đây là những khách hàng có nguồn tiền dồi dào. Họ - đa phần nhìn về tương lai, không lướt sóng. Họ cũng thuộc nhóm khách hàng không mua bán vì số đông, rất tỉnh táo và có tiêu chí rõ ràng khi mua BĐS”.

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường

Các chuyên gia dự báo, năm 2023, thị truờng tập trung ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dao động khoảng 6,200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20,000 căn); tập trung chủ yếu tại TP. HCM khoảng 12,000 căn và Bình Dương khoảng 7,000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối Quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục giảm so với năm 2022, dự kiến khoảng 5,500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,700 căn, theo sau là Long An khoảng 1,400 căn, Bình Dương khoảng 1,200 căn và TP. HCM dao động khoảng 700 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh.

Trong giai đoạn đầu năm 2023, phần lớn chủ đầu tư dự án còn đang "bắt mạch" thị trường, chưa có thời gian mở bán chính thức. Hầu hết các dự án dự kiến thời điểm sớm nhất mở bán là vào cuối quý I hoặc đầu quý II/2023. Trong đó, một số dự án sẽ mở bán giai đoạn tiếp theo như Vinhomes Grand Park, Izumi City, Akari City, Mizuki City, Clarita, Privia, The Signal…

Vẫn thiếu cung - thừa cầu

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ được phép, bằng 52,7% so với 2021. Số lượng dự án đang triển khai xây dựng trên thị trường cũng giảm sút mạnh trong năm 2022. Báo có cho thấy, năm 2022, có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021. Số lượng dự án hoàn thành xây dựng trong năm qua, cũng chỉ bằng khoảng hơn 55% so năm trước đó.

Dự báo năm 2023, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Troy Griffiths cho rằng, nguồn cung căn hộ sẽ giảm tốc. Ước tính, có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ và năm 2023, nguồn cung tương lai đạt 8.000 căn, giảm 60% so 2022.

Các chuyên gia nhìn nhận, thiếu hụt sản phẩm chào bán, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn khiến thị trường rơi vào tình trạng “khát cung - dư cầu”. Đặc biệt, lực cầu đang ngày càng lớn khi dịch bệnh đã được kiểm soát, các hoạt động kinh doanh, du lịch đang phục hồi, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, năm 2023, kịch bản “có tiền cũng khó mua nhà” – sẽ quay trở lại, nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III, hoặc giai đoạn cuối năm. Bởi khi ấy những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông. Do đó, nếu mua nhà đất với giá “dễ chịu” hơn, người mua nên xuống tiền vào thời điểm hiện nay.

“ Từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10 -20%”, ông Đính nhận định.

Cũng theo Chủ tịch VARS, quỹ đất khu vực nội địa tại Hà Nội và TP. HCM  ngày càng khan hiếm, do những thay đổi trong quy hoạch và chính sách cũng được thắt chặt hơn. Vì vậy, những khu đô thị, đại đô thị vệ tinh thuộc khu Đông TP. HCM và khu Đông và Tây Hà Nội với bệ phóng là các tuyến đường vành đai, đường sắt trên cao được tích cự triển khai - sẽ tạo hấp lực lớn đối với người mua.

Bên cạnh yếu tố giá cả, theo các chuyên gia, đô thị, đại đô thị ngoài trung tâm với quỹ đất rộng lớn - sẽ có nhiều tiện ích hấp dẫn, đầy đủ dịch vụ công cộng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển, dự án gắn liền phát triển xanh, bền vững… khiến nhiều người dân lựa chọn sống lâu dài.

Giữa bối cảnh thanh khoản trên đà phục hồi, giới chuyên gia cho rằng, người mua các nhà đầu tư có thể nắm bắt cơ hội để sở hữu nhà ngay từ thời điểm đầu năm, từ đó gia tăng lợi nhuận về dài hạn.

Thuận Yến