Giao dịch suy yếu

Các số liệu do Savills cung cấp cho thấy giao dịch giảm một nửa, giá bán căn hộ Hà Nội vẫn tăng. Nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp cùng với việc giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng trong quý III.

Theo dữ liệu của đơn vị này, nguồn cung căn hộ mới tăng 101% theo quý và 3% theo năm sau khi 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án mở bán, cung cấp khoảng 3.200 căn. Trong số đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới.

Đáng chú ý trong quý này, số lượng giao dịch căn hộ giảm mạnh song giá bán vẫn tăng. Cụ thể, do ảnh hưởng của Covid-19 nghiêm trọng trong quý này với việc giãn cách toàn thành phố trong vòng hai tháng, số lượng căn bán được trong quý khoảng 2.400 giảm 50% theo quý.

Trước đó, trang Batdongsan cũng đã công bố số liệu cho thấy quý III có mức độ quan tâm đến thị trường sụt giảm khá mạnh do diễn biến phức tạp của đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ tư kéo dài.

Theo dữ liệu được đưa ra, nguồn cung và nhu cầu trên thị trường giảm khá mạnh trong tháng 7 và tháng 8. Cụ thể, lượng tin đăng và mức độ quan tâm đến bất động sản toàn trang giảm lần lượt 22% và 12% trong tháng 7. Tháng 8 tiếp tục có mức giảm sâu hơn, lần lượt là 58% và 27% so với tháng liền trước.

Các tỉnh/thành có mức giảm mạnh nhất trong tháng 7 là Phú Yên (37%), Bình Dương (35%), Đồng Nai (35%), TP Hồ Chí Minh (33%), Khánh Hòa (32%) và trong tháng 8 là Đà Nẵng (49%), Bình Dương (40%), Hà Nội (36%), Đồng Nai 35%). Đây đều là những khu vực có số ca nhiễm COVID-19 lớn nhất cả nước.

Loại hình bất động sản có mức sụt giảm mạnh nhất cả về nguồn cung và nguồn cầu là nhà riêng/nhà mặt phố, căn hộ chung cư và đất nền. Trong tháng 8, Hà Nội có mức giảm mạnh ở cả hai thị trường bất động sản bán và cho thuê so với TP Hồ Chí Minh, mức giảm lần lượt của hai khu vực là 36% và 17% so với tháng 7.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, Covid-19 lần thứ 4 ở Việt Nam đã gây ảnh hưởng rất nghiêm trọng, gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung. Hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề bị đình trệ, đứt gãy chuỗi cung ứng. Ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ. Do phải giãn cách xã hội ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước làm thị trường giao dịch bất động sản ngưng trệ. Giao dịch trên thị trường vì vậy suy yếu.

Tại Hà Nội, trong quý 3/2021, nguồn cung bất động sản Hà Nội tiếp tục nằm ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các kỳ trước. Chung cư vẫn là sản phẩm chủ đạo khi chiếm đến 87,3% tổng nguồn cung, chủ yếu nằm ở Hoàng Mai, Từ Liêm, Thanh Xuân và Cầu Giấy. Trong đó, sản phẩm căn hộ bình dân chiếm tỉ trọng thấp nhất trong cơ cấu nguồn cung căn hộ của quý 3 khi chỉ đạt 3,5% tổng lượng cung và nằm ở xa khu trung tâm.

Tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm (trong đó chủ yếu là căn hộ với 5.141 sản phẩm). Lượng giao dịch đạt 1.745 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%.

Giá bán căn hộ vẫn tăng

Theo công bố của Công ty CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ trung bình ở TP.HCM trong 9 tháng đầu năm nay là khoảng 2.260 USD/m2 và ở Hà Nội là khoảng 1.500 /m2, tăng 13 - 14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặc dù số lượng căn hộ chào bán và giao dịch giảm, nhưng theo Công ty CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ trung bình ở TP.HCM trong 9 tháng đầu năm nay là khoảng 2.260 USD/m2 và ở Hà Nội là khoảng 1.500 /m2, tăng 13 - 14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lý giải về hiện tượng lạ này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng nguồn cung trên thị trường bị sụt giảm đơn thuần là do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Các chủ đầu tư phải tuân thủ theo những yêu cầu giãn cách mà chính quyền Trung ương cũng như chính quyền địa phương đưa ra nên không thể tổ chức những sự kiện công bố sản phẩm, bán hàng. Kể cả một số chủ đầu tư thực hiện bán hàng qua kênh trực tuyến thì cũng phải chờ đến khi việc giãn cách được nới lỏng mới có thể kết thúc một giao dịch. Lúc đó họ mới có thể đi đến ngân hàng hoặc công chứng… Tất cả những sự hạn chế này ảnh hưởng đến việc chào bán của chủ đầu tư và giao dịch của các sàn môi giới, dẫn đến việc số lượng căn hộ bán giảm đi. Nhưng điều đó không có nghĩa là nhu cầu trên thị trường giảm đi.

Ngoài ra tất cả chi phí liên quan đến sản phẩm cũng cao hơn so với bình thường. Ngoài những chi phí liên quan đến xây dựng, vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, chi phí trả lãi ngân hàng cũng cao. Các sản phẩm này được đầu tư nhiều hơn, khác biệt so với trước Covid-19 để thu hút khách hàng nên chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn trước đây nên đương nhiên sẽ khiến cho giá thành của sản phẩm bị đội lên.

Savills đánh giá, các căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung mới của thành phố, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm 2021, nhu cầu cho các sản phẩm có giá từ 1.500 USD/m2 đến 2.000 USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán được. Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng đánh giá, giá đất nền tại một số dự án tại Hà Nội vẫn ở ngưỡng cao, thậm chí có hướng tăng so với quý II. Nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm dòng sản phẩm này tại Hà Nội, trong khi nhu cầu lại rất mạnh.

Cũng theo Savills, nguồn cung thấp, chất lượng phát triển cải thiện, cơ sở hạ tầng nâng cấp và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến giá bán căn hộ tăng.

Triển vọng trong quý IV, Savills cho biết dự kiến có 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn. 87% nguồn cung tương lai là căn hộ hạng B và các quận/huyện Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.

Sự phát triển của các đô thị ngoài trung tâm được cho là sẽ tiếp diễn. Mặc dù xu hướng làm việc tại nhà sau Covid-19 có thể là một yếu tố góp phần, nhưng thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá, chuyên gia Savills nhận định.

Trúc Mai