Nhiều dư địa phát triển BĐS công nghiệp

Theo đánh giá của giới chuyên gia, trong xu thế thị trường BĐS sẽ đi vào trật tự và ổn định hơn, khi được hưởng lợi từ nhiều yếu tố, từ bối cảnh cho đến chính sách…, phân khúc BĐS công nghiệp Việt Nam có nhiều dư địa và cơ hội phát triển... Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Phát biểu khai mạc tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, trong khoảng 3 năm gần đây, các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS đã đi vào cuộc sống, thị trường có nhiều chuyển biến theo hướng tăng trưởng đều và ngày một bền vững hơn. Lượng giao dịch hàng hóa BĐS tăng, nhưng giá không tăng mạnh, không có cảnh sốt nóng, trong khi số lượng người mua chuyển về sinh sống tại các dự án chiếm tỷ lệ cao. "Đây là chỉ số quan trọng để đưa ra nhận định rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang và sẽ tiếp tục phát triển ổn định hơn", ông Nam khẳng định. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã có sự khôn khéo, linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm, tránh đi phải vết xe đổ của thị trường giai đoạn 2008 - 2013, còn người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát hơn với nhu cầu ở thực của người dân.

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường đang ổn định, phát triển đồng đều trên mọi phân khúc. Tại Hà Nội, lượng cung BĐS năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017. Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên toàn thị trường. Trong đó, chung cư vượt 114.2% và sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố vượt 2,9 lần. Tại TP.HCM, lượng cung năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 (43.004 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo với 44.451 sản phẩm, tăng 120.97% so với năm 2017 (37.076 sản phẩm), chiếm xấp xỉ 90% lượng hàng trên toàn thị trường TP.HCM.

Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có những khó khăn nhất định. Đơn cử, đa số doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS của Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, bắt đầu từ năm 2017, Chính phủ đã có biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường BĐS, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel cũng đang điều chỉnh xuống – không còn sôi động như giai đoạn 2015 - 2017…

Ông Nguyễn Trần Nam nhận định phân khúc BĐS công nghiệp đang và sẽ nhận được sự kỳ vọng và quan tâm rất lớn của thị trường.

Ông Nam cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ có sự cạnh tranh rất khốc liệt. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở trung cấp vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng khó phát triển trong ngắn hạn khi chỉ tập trung ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ phát triển song còn trở ngại. Tuy nhiên, riêng phân khúc BĐS công nghiệp lại đang và sẽ nhận được sự kỳ vọng và quan tâm rất lớn của thị trường.

Theo thống kê của Bộ KH&ĐT, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%. Những số liệu trực quan trên phần nào đã thể hiện độ "hot" của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Hãy để BĐS CN phát triển theo cơ chế thị trường

TS. Nguyễn Đình Cung - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng: “Tôi đã nhìn thấy thực tế tại các KCN. Chúng ta phải nâng cấp giá trị của các KCN hiện hành, không nên áp mệnh lệnh hành chính mà hãy để KCN phát triển theo cơ chế thị trường". 

Nói về vấn đề này, ông Cung cho rằng không nên dùng từ phát triển mà dùng từ cơ hội mới, xu thế mới để nói về một khả năng đầu tư dành cho mọi doanh nghiệp.

Bởi, dù tăng trưởng vẫn còn nhiều thách thức, song nền kinh tế đã có điểm nhấn. Tăng trưởng đã dần được khôi phục lại kể từ năm 2016 đến nay; tỷ trọng thương mại quốc tế so với GDP năm 2017 đạt mức cao nhất trong số 20 quốc gia đông dân nhất thế giới.

Đặc biệt, kinh tế Việt Nam không thể không nói đến những trào lưu mới tạo nên những sự chuyển dịch mới có quy mô lớn ở trong nước.

“Tôi khẳng định, quá trình đô thị hoá sẽ tạo nên những ảnh hưởng tích cực trên thị trường và tạo nên những thay đổi lớn”, ông Cung nói.

Bên cạnh đó, tái cơ cấu kinh tế và đổi mới mô hình tăng trưởng tiếp tục được đẩy mạnh theo hướng: phân bổ nguồn lực dựa trên nguyên tắc thị trường; tăng trưởng theo chiều sâu trên nền tảng của KHCN và đổi mới sáng tạo; phát triển bền vững và bảo vệ môi trường.

Việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng CN 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi.

Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử đang tạo nên nhu cầu phát triển nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Trong khi đó, Việt Nam lại đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2018, tổng vốn FDI cam kết đạt gần 35,46 tỷ USD; tổng vốn FDI vào KCN, KKT và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD.  Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững trong khi đó, nguồn cung BĐS CN lại chưa đáp ứng được nhu cầu.

Đặc biệt, ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn là ngành sản xuất cơ bản, chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Yêu cầu này đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn: Những ngành nghề “xanh”, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê BĐS CN mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng đối với sản phẩm chất lượng cao.

"Những yếu tố trên đang tạo nên một yêu cầu mới cho hệ thống BĐS CN với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn", ông Cung khẳng định.

Ông Cung phân tích thêm, sự thay đổi có thể là đa dạng hoá các loại hình KCN thành khu đa chức năng. Mô hình này vẫn đã manh nha từ Nghị định 82-/2018/NĐ-CP, KCN sinh thái, KCN đô thị - dịch vụ.

“Trên thực tế đã có KCN Chu Lai của Thaco”, ông Cung khẳng định tiếp.

Với những xu hướng trên, ông Cung cho rằng, cần cách tiếp cận tổng thể, không chia cắt KCN và khu đô thị; không chia cắt “phụ trợ” và “không phụ trợ”; không giới hạn hay khống chế “đất khu độ thị” và “đất công nghiệp nếu cần”…

Khánh Yên