Nhìn lại một số phân khúc chính của thị trường bất động sản năm 2023, theo BHS Group, thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn trong nguồn cung, thanh khoản cũng như các câu chuyện vĩ mô tác động khác.

Với phân khúc nhà ở cao tầng, theo BHS Group, nguồn cung trong năm 2023 có xu hướng tăng vào nửa đầu năm và giảm nhẹ vào giai đoạn quý IV/2023. Trong quý IV có 5 dự án mở bán mới, còn lại đa phần các giai đoạn trước nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.

Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung qua các quý đều xấp xỉ 50% lượng nguồn cung. Trong đó, tính cả năm, Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10.000 căn, trong khi TP.HCM chỉ đạt 6.000 giao dịch. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này cũng một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý, TP.HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng có mức thấp hơn từ 30-50% nên có phần dễ tiếp cận khách hàng hơn.

BHS Group cho rằng, chính sách bán hàng sơ cấp hạn chế giảm giá ở đầu năm và có xu hướng tăng giá chào bán từ 5 - 10% vào giai đoạn cuối năm do nguồn cung nguồn cung khan hiếm, các dự án không ra hàng cũng không có dấu hiệu giảm giá. Trung bình giá tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, giá cao nhất lên tới 150 triệu đồng/m2 và tại TP. HCM đạt hơn 61 triệu đồng /m2, giá cao nhất tới 500 triệu đồng/m2. Nguồn cung trung cấp nằm ở các vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối. Nguồn cung sản phẩm bình dân (20 - 30 triệu đồng/m2) đang cạn kiệt dần ở 2 thành phố lớn.

Với phân khúc nhà ở thấp tầng, theo BHS, nguồn cung trong năm có xu hướng tăng cao về cuối năm và chủ yếu tập trung ở khu vực miền Bắc. Trong quý IV/2023, cả nước có 6 dự án mở bán mới, còn lại là các dự án duy trì nguồn hàng tồn. Điểm đáng chú ý, các dự án đều đầy đủ pháp lý bán hàng.

Đất nền vẫn là sản phẩm ưu thích của khách hàng nên dễ tiêu thụ hơn. Tỷ lệ tiêu thụ đất nền qua các quý đều trên chiếm 50% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm đất nền tập trung chủ yếu ở miền Nam. Các sản phẩm đất nền tiêu thụ được hiện không còn là các dự án phân lô tự phát và hút nhà đầu tư các tỉnh, mà là các sản phẩm gần trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và chủ yếu là các khách hàng địa phương mua tích lũy tài sản.

Về sản phẩm, liền kề, biệt thự và shophouse có chiều hướng giảm về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguyên nhân đến từ việc vướng mắc pháp lý ra hàng và tổng giá trị cao khó tiếp cận khách hàng.

Giá bán các sản phẩm ở khu vực miền Bắc có xu hướng tăng 10 – 15%. Miền Trung và miền Nam giữ giá ở mức ổn định.

BHS Group cho rằng, thị trường thấp tầng đã có sự khởi sắc vào cuối năm. Nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý thậm chí có dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín được nhiều khách hàng quan tâm. Giá cơ bản tăng nhẹ nhưng đi kèm đó là các chính sách giãn tiến độ thanh toán, quà tặng, chiết khấu. Làn sóng cắt lỗ, giảm giá không còn mạnh như năm trước.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng, theo BHS Group, trong quý IV/2023, nguồn cung và lượng hấp thụ giảm 1,5 - 2 lần so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ khoảng 21%. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung giảm khoảng 50% so với năm trước, tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc khoảng 16%.

Năm 2023 có 04 dự án mở bán mới, nguồn cung và lượng hấp thụ tập trung chủ yếu tại các thị trường Quảng Ninh, Lào Cai, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu. Về giá, mặt bằng giá chào bán năm 2023 so với năm 2022 tăng khoảng 3 - 6%. Dự kiến sang quý I/2024 nguồn cung và sức cầu không tăng hoặc tăng nhẹ, một số dự án đang chưa có kế hoạch ra hàng trong tương lai gần.

Với phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng, theo BHS Group, đến quý IV/2023, phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng đã có nhiều chuyển biến tích cực về nguồn cung tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp (15,2%), giảm gần 4% so với quý trước. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung giảm mạnh so với năm trước (hơn 90%), tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc khoảng 12%;

Đầu năm 2023, thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng gần như đóng băng, không có dự án mở bán mới, đa phần nguồn cung đến từ hàng tồn kho cũ; Đến nửa cuối năm 2023, thị trường bắt đầu ghi nhận nguồn cung của 2 dự án mở bán mới, tuy nhiên nhìn chung phân khúc này vẫn đang gặp nhiều thách thức bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện, tổng suất đầu tư của sản phẩm này vẫn lớn... Giá chào bán có xu hướng tăng nhẹ 1- 4%. Dự kiến sang quý IV/2024 nguồn cung và sức cầu tăng không nhiều, các dự án đang trong tình chờ thời điểm tốt để mở bán.

Hà Trần (t/h)