Ngày 29/6/2015, UBND tỉnh có văn bản 4163/UBND- XDNĐ công nhận chủ đầu tư (CĐT) nhà ở xã hội (NOXH) tại các lô SSH-07, SSH-08, SSH-09KĐT Lê Hồng Phong I cho Công ty CP Bất động sản Hà Quang (HQL). Ngày 08/6/2016, UBND tỉnh có Quyết định 3892/UBND- XDNĐ chấp thuận đầu tư dự án (DA) NOXH HQS tại các lô SSH-07, SSH-08, SSH-09 trong KĐT Lê Hồng Phong I. Ngày 29/9/2016, UBND tỉnh có quyết định 2909/QĐ- UBND phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 DA KĐT Lê Hồng Phong I. Ngày 29/11/2016, UBND tỉnh có Quyết định giao đất số 3680/QĐ- UBNĐ, điều chỉnh bổ sung Quyết định số 181/QĐ- UBND ngày 17/01/2011 giao 12.001,5 m2 đất cho HQL thực hiện DA KĐT Lê Hồng Phong I- Tiểu khu 3, TP. Nha Trang.

Ngày 21/3/2019, HQLcó công văn 47/CV- HQL đề nghị miễn tiền sử dụng đất DA NOXH HQS. Tổng cộng: 12.004 m2 (SSH-07: 5.346 m2, SSH-08: 4.196 m2, SSH-09: 2.462 m2) KĐT Lê Hồng Phong I. Ngày 28/3/2019, Cục Thuế có văn bản 1507/CT- QLĐ gửi HQL nêu: Quyết định 3680/QĐ- UBND ngày 29/11/2016 UBND tỉnh giao cho HQL 12.001,5 m2; Nhưng công văn 3892/UBND- XDND ngày 08/6/2016 của UBND tỉnh chấp thuận đầu tư DA NOXH HQS và văn bản 47/CV- HQL ngày 21/3/2019 của HQL diện tích tích là 12.004 m2 (chênh 2,5 m2), chưa thống nhất về diện tích. Cục Thuế đề nghị HQL liên hệ với UBND tỉnh điều chỉnh diện tích; Về hồ sơ miễn tiền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014), do HQL “không có Danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nhà ở. Vấn đề này, Cục Thuế đã có văn bản báo cáo Tổng cục Thuế xem xét có ý kiến giải quyết”. Do đó Cục Thuế chưa giải quyết miễn tiền sử dụng đất xây dựng NOXH theo đề nghị của HQL.

Ngày10/4/2019, HQL có văn bản 69/CV- HQL gửi Cục Thuế giải trình về chênh lệch diện tích: Công văn 3892/UBND- XDNĐ ngày 08/6/2016 chấp thuận đầu tư DA NOXH HQS diện tích 12.004 m2; Nhưng theo Quyết định giao đất 3680/QĐ- UBNĐ ngày 29/11/2016 dựa trên Quyết định 2909/QĐ- UBND ngày 29/09/2019 phê duyệt đồ án Điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 DA KĐT Lê Hồng Phong I là 12.001,5 m2.

Ngày 16/9/2019, Sở Xây dựng cấp cho HQL các Giấy phép xây dựng (GPXD): Số 76/GPXD- SXD cho DA NOXH lô SSH-09; Số 77/GPXD- SXD cho DA NOXH lô SSH-08; Số 78/GPXD- SXD cho DA NOXH lô SSH-07, KĐT Lê Hồng Phong I. Trong đó SSH-07 diện tích đất 5.346,4 m2; SSH-08: 4.196,9 m2, SSH-09: 2.458,2 m2 (Tổng cộng 12.001,5 m2 đất); 4 tòa nhà cao 16 tầng (không có hầm); Tổng diện tích sàn: 89.665 m2. Tổng số căn hộ: 1.072 căn, gồm: 876 căn hộ xã hội (bán 701 căn, cho thuê 175 căn); 196 căn hộ thương mại. Diện tích căn hộ 33,6 đến 76,1 m2.

Tòa nhà SSH-09 trong dự án Nhà ở xã hội HQS đã cất nóc (Ảnh chụp 20/7/2020) (Ảnh: Trần Minh Ngọc)

Ngày 21/10/2019, HQL tiếp tục có văn bản 223/CV- HQL gửi Cục thuế đề nghị xác định tiền sử dụng đất DA xây dựng NOXH HQS tại các lô SSH-07, SSH-08, SSH-09 KĐT Lê Hồng Phong I, theo quy định tại Mục c Khoản 2 Điều 58 của Luật Nhà ở, có nêu: ”Việc đầu tư xây dựng dự án Nhà ở xã hội HQS là để phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân tại địa phương chứ không phải chỉ để phục vụ cho những người lao động, cán bộ công nhân viên công ty”.

Ngày 29/10/2019, Cục Thuế có văn bản 5490/CT- QLHCNTK gửi HQL trả lời: “Cục thuế đã có văn bản số 1507/CT- QLĐ ngày 28/3/2019 trả lời cho Công ty…”, “Vấn đề này, Cục thuế có các văn bản số 949/CT- QLĐ ngày 05/3/2019, 3119/CT- QLHCNTK ngày 18/6/2019, 5446/CT- QLHCNTK ngày 28/10/2019 báo cáo Tổng cục Thuế vướng mắc về hồ sơ…. của Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế- Đầu tư  Xây dựng- Nguyên Hạnh tương tự…đến nay, Cục Thuế chưa nhận được ý kiến chỉ đạo của Tổng cục Thuế nên chưa có cơ sở giải quyết theo đề nghị của Công ty”.

Theo HQL: Giá bán tạm tính: 14.000.000 đồng/m2 (giá dự kiến 1 căn hộ từ 470.400.000 đồng - 1.065.400.000 đồng); Giá cho thuê tạm tính: 100.000 đồng/m2. Thời gian nhận hồ sơ đăng ký mua NOXH: Đợt 1 (06/11/2019- 29/11/2019); Đợt 2 (05/12/2019- 20/12/2019); Đợt 3 (10/02/2020 đến khi bán hết số lượng căn hộ).

Ngày 12/12/2019, Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) gửi Cục Thuế Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai số 173/PCTTĐC- VPĐKĐD đối với đất xây dựng NOXH thuộc DA KĐT Lê Hồng Phong I, TP. Nha Trang. Ngày 13/12/2019, Cục Thuế có văn bản 6509/CT- QLHCNTK gửi VPĐKĐĐ nêu: Phần diện tích 12.001,5 m2 (xây dựng Nhà ở xã hội), HQL được UBND tỉnh giao theo Quyết định 3680/QĐ- UBND ngày 29/11/2016. HQL đã nộp hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất đối với DA NOXH, nhưng không có “Danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nhà ở:01 bản sao”. Do đó Cục Thuế chưa giải quyết miễn tiền thuê đất.

Ngày 17/12/2019, HQL có văn bản 274/CV- HQL gửi Sở Xây dựng đề nghị hỗ trợ có văn bản phúc đáp Cục Thuế các vấn đề: HQL dành 20% quỹ đất DA KĐT Lê Hồng Phong I xây dựng NOXH theo Luật Nhà ở 2014, được Sở Xây dựng thẩm định, UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 2909/QĐ- UBND ngày 29/9/2016. Theo đó HQL được miễn tiền sử dụng đất với diện tích Nhà nước giao hoặc cho thuê tại Quyết định 3680/QĐ- UBND ngày 29/11/2016 theo Mục a Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2014, không thuộc diện được ưu đãi theo Diều 59 của Luật Nhà ở năm 2014. Việc đầu tư xây dựng NOXH HQS không phải chỉ phục vụ cho người lao động, cán bộ công nhân viên công ty, mà cho tất cả các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014. Ngày 17/12/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản 430/TB- STNMT gửi HQL từ chối giải quyết hồ sơ, lý do nhận được văn bản 6509/CT- QLĐ ngày 13/12/2019 của Cục Thuế.

Ngày 25/12/2019, sở Xây dựng có văn bản 4610/SXD- QLN gửi Cục Thuế và HQL, trong đó nêu rõ: “Theo Mục 2 Công văn số 3892/UBND- XDNĐ ngày 08/6/2016 của UBND tỉnh…Việc Công ty được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng Nhà ở xã hội HQS là phù hợp với quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 Luật nhà ở năm 2014, Điểm a Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội….Theo Mục 5 Công văn số 3892/UBND- XDNĐ…Theo Khoản 1 Điều 19 Nghị Định số 100/2015/NĐ- CP… Như vậy, dự án Nhà ở xã hội HQS không nhằm mục tiêu giải quyết nhà ở xã hội cho người lao động trong Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang mà để bán, cho thuê nhà ở xã hội đối với các đối tượng theo quy định pháp luật về nhà ở…”

Tòa nhà SSH-08 thuộc Dự án nhà ở xã hội HQS Nha Trang chụp 20/7/2020 (Ảnh: Trần Minh Ngọc)

Ngày 02/01/2020, HQL có văn bản 01/CV- HQL gửi sở Xây dựng: “cam kết khi triển khai thực hiện dự án sẽ xây dựng giá cho thuê nhà ở xã hội không vượt quá giá cho thuê do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành”. Ngày 14/01/2020, sở XD có văn bản 162/SXD- KTXD gửi UBND tỉnh, nhất trí với văn bản 01/CV- HQL ngày 02/01/2020 của HQL, đề nghị UBND tỉnh xác nhận cho HQL. Ngày 21/01/2020, UBND tỉnh có văn bản 695/UBND- XDNĐ gửi sở XD đồng ý đề nghị của Sở. Ngày 19/2/2020, UBND tỉnh có văn bản 1434/UBND- XDNĐ xác nhận nội dung cam kết của HQL tại văn bản 01/CV- HQL ngày 02/01/2020.

Ngày 16/02/2020, HQL ra thông báo số 14/TB- HQL, sau 2 đợt nhận hồ sơ (06/11/2019- 29/11/2019), (05/12/2019- 20/12/2019) tổng sô hồ sơ tiếp nhận đã vượt quá số lượng căn hộ dự kiến bán ra.

Ngày 20/02/2020, HQL tiếp tục nộp hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất dự án NOXH HQS, được Cục Thuế tiếp nhận. Ngày 26/3/2020, do Cục Thuế chưa trả lời, HQL làm văn bản số 75/CV- HQL gửi UBND tỉnh, Sở Xây dựng đề nghị xác định miễn tiền sử dụng đất DA NOXH HQS.

Ngày 27/4/2020, HQL gửi tiếp văn bản 98/CV- HQL lên UBND tỉnh và Chủ tịch UBND tỉnh: Đề nghị giải quyết miễn tiền sử dụng đất NOXH HQS; Cho phép HQL huy động vốn đối với phần diện tích thương mại của dự án HQS, thời gian từ 10/5/2020; Cho phép triển khai ký hợp đồng mua bán với các đối tượng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định đủ điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội dự án HQS, thời gian bắt đầu từ  20/05/2020.

Ngày 11/5/2020, HQL có văn bản 122/CV- HQL gửi UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Cục Thuế, tiếp tục đề nghị giải quyết văn bản số 98/CV- HQL ngày 27/4/2020.Trong đó đầy bức xúc: “Trường hợp sau 15/5/2020, HQL không nhận được chủ trương giải quyết thỏa đáng đối với vấn đề này, HQL xin thực hiện theo nội dung đề nghị tại Công văn số 98/CV- HQL ngày 27/4/2020 và hoàn toàn chịu trách nhiệm về giá bán đề xuất.”

Ngày 21/5/2020, HQL cùng nhà thầu, đơn vị giám sát thi công, làm lễ cất nóc nhà SSH-09 của dự án NOXH HQS, gồm 239 căn hộ. Thời điểm này, SSH-08 thi công đến tầng 10; SSH-07 thi công đến tầng 6.

Ngày 22/5/2020, Sở Công thương có văn bản 73/TB- SCT “…chấp nhận đăng ký Hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư thuộc Dự án nhà ở xã hội HQS tại Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I…”

Ngày 03/7/2020, Sở Xây dựng có văn bản 2027/SXD- QLN gửi HQL, nêu: ”ngày 25/6/2020, Công ty CP bất động sản Hà Quang có văn bản thông báo đến khách hàng đặt cọc từ 100 đến 200 triệu đồng để mua căn hộ nhà ở xã hội HQS…. Dự án Nhà ở xã hội HQS tại Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I, Nha Trang cho đến nay chưa đủ các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Mọi hình thức nhận tiền phí xác nhận mua, nhận tiền cọc giữ chỗ hoặc nhận tiền của khách hàng dưới mọi hình thức đối với bất động sản của dự án là không đúng theo quy định của pháp luật.” Theo HQL cho biết, có 690 hồ sơ đăng ký mua NOXH HQS, đủ điều kiện, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngày 08/7/2020, HQL có văn bản 191/CV- HQL gửi sở Xây dựng, UBND tỉnh, Tỉnh Ủy, không khác một văn bản “kêu cứu”: “Việc HQL nhận đặt cọc của khách hàng đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại Dự án là một giao dịch bảo đảm trên cơ sở quy định của Khoản 1 điều 358 Bộ luật dân sự về giao dịch đặt cọc… giao dịch đặt cọc không phải là giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn về nhà ở xã hội… Luật nhà ở cũng như Bộ Xây dựng đều công nhận giao dịch đặt cọc như trường hợp của Dự án HQS (dẫn công văn 153/BXD- QLN ngày 05/7/2019 của Bộ Xây dựng)…Các dự án thương mại khác chỉ cần thi công xong phần móng đã tiến hành huy động vốn, nhưng dự án HQS cho đến thời điểm này vẫn chưa thể chính thức tiến hành các thủ tục này là thiệt thòi và vướng mắc vô cùng lớn với Chủ đầu tư. Đề nghị không áp đặt các quy định cho giao dịch nhận đặt cọc tại dự án HQS. Đây cũng là giải pháp để chủ đầu tư có thể trấn an khách hàng, tăng niềm tin cho khách hàng với dự án, trong bối cảnh thủ tục phê duyệt miễn tiền sử dụng đất, hồ sơ giá, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký căn hộ đủ điều kiện mở bán của Dự án không được giải quyết không phải do lỗi của HQL…”

Ngày 13/7/2020, UBND tỉnh có văn bản số 324/TB- UBND thông báo kết luận: “Giao Sở Xây dựng chủ trì, tham mưu giải quyết kiến nghị liên quan đến điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội HQS… Giao Cục Thuế chủ trì, tham mưu dự thảo văn bản cho UBND tỉnh báo cáo, xin ý kiến hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính liên quan đến việc miễn, giảm tiền sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội… , báo cáo UBND tỉnh trước ngày 20/7/2020”. Tuy vậy, chưa đề cập đến việc giải quyết đề nghị cho giao dịch nhận tiền cọc tại dự án HQS?.

Về vấn đề này, một lãnh đạo HQL nói:“Trường hợp nếu 6 tháng đến một năm nữa Bộ Tài chính mới trả lời hoặc không trả lời thì sao? Cục Thuế đã xin ý kiến Tổng cục thuế từ tháng 5/2019 đến nay chưa có phản hồi? Dự án không thể triển khai bán hàng để thu hồi vốn, khó khăn về tài chính, chậm tiến độ, dân không có nhà ở, ai chịu trách nhiệm?”

Tòa nhà SSH- 07 thuộc Dự án nhà ở xã hội HQS Nha Trang chụp 20/7/2020 (Ảnh: Trần Minh Ngọc)

Dự án nhà ở xã hội được nhà nước khuyến khích, ưu đãi, tạo mọi điều kiện. Vậy mà 16 tháng hồ sơ xin miễn tiền sử dụng đất DA nhà ở xã hội HQS vẫn chưa được giải quyết. Cục Thuế có văn bản 1507/CT- QLĐ gửi HQL thông báo: “Vấn đề này, Cục Thuế đã có văn bản báo cáo Tổng cục thuế xem xét có ý kiến giải quyết”, nay cũng 16 tháng không có hồi âm? Trong cả nước, hàng trăm DA NOXH được xây dựng đã dưa vào sử dụng. Ở Khánh Hòa, HQS không phải là DA NOXH đầu tiên? Phải chăng đã có sự hiểu và vận dụng chưa đúng luật làm “khó” doanh nghiệp? Điểm b, Khoản 3, Điều 13a Nghị Định số 123/2017/NĐ- CP ngày 14/11/2017 của Chính Phủ, quy định thủ tục miễn tiền sử dụng đất với DA NOXH có yêu cầu “Danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nhà ở: 01 bản sao”, là danh sách những người lao động của các doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội, đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, xác nhận, chứ không phải là danh sách người lao động của doanh nghiệp chủ đầu tư? Diện tích tính tiền sử dụng đất phải căn cứ diện tích thực giao (12.001,5 m2 trong Quyết định số 3680/QĐ- UBND ngày 29/11/2016 của UBND tỉnh), không thể tính tiền diện tích không giao (12.004 m2- 12001,5 m2 = 2,5 m2) chỉ có trên chủ trương chấp thuận đầu tư trong văn bản số 3892/UBND- XDNT ngày 08/6/2016 trước đó? Có chuyên gia cho rằng: “Việc chênh 2,5 m2 với văn bản chấp thuận đầu tư trước đó là bình thường, tính tiền sử dụng đất trên diện tích trong quyết định giao đất, không cần điều chỉnh văn bản chấp thuận đầu tư trước đó?”

Xây dựng nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước. Nếu DA nào thủ tục hồ sơ cũng kéo dài, qua 24 văn bản vẫn chưa xong như HQS, còn nhà đầu tư nào dám làm? Chủ đầu tư HQS rất bức xúc; 690 hộ dân nóng lòng chờ nhà; Có dấu hiệu hướng dẫn không rõ ràng, kéo dài, lấy lý do “hỏi trên, trên chưa trả lời” từ cơ quan chức năng trong thực thi pháp luật. Đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa giải quyết sớm, không để sự việc “kéo dài vô thời hạn”, dẫn đến hậu quả xấu.

Trần Minh Ngọc