Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Trong khi đó, luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Danh sách các đô thị trên cả nước sẽ bị siết phân lô bán nền gồm:

2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. HCM.

22 đô thị loại I, bao gồm: 3 thành phố trực thuộc trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

45 Đô thị loại III, bao gồm:

29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Theo như quy định mới, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất chứ không được phân lô, bán nền.

Giới chuyên gia đánh giá, ở góc độ tích cực, quy định mới siết chặt việc phân lô, bán nền góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, hạn chế nạn đầu cơ, sốt đất ảo, đồng thời tránh tình trạng bỏ hoang đất, lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ khiến nguồn cung bất động sản tại các khu vực đô thị bị hạn chế, từ đó đẩy mặt bằng giá đất nền lên cao, từ đó làm cho giá trị sản phẩm bất động sản cũng tăng. Khi giá trị sản phẩm tăng, thị trường sẽ chỉ thực sự dành cho những nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh.

Dù với quy định nào, giới chuyên gia pháp lý cũng khuyến cáo người dân khi thực hiện việc mua đất phân lô, cần lưu ý: Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư đó phải được UBND cấp tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hợp đồng chuyển nhượng buộc phải được công chứng theo đúng quy định.

Bên cạnh đó, người mua cần kiểm tra kĩ về chủ đầu tư, dự án cũng như hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng. Đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất, đảm bảo việc chắc chắn lô đất đó sẽ có sổ và không dính tranh chấp.

Thuỳ An