Khó khăn chồng chất khó khăn

Bài toán dòng vốn chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, nhận định từ ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Để giải phóng mặt bằng, 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay, các doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt. 

Hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Đính, cả hai kênh này đều đang bị siết chặt. Hệ luỵ để lại là nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải cắt giảm lực lượng lao động. Ông Đính nhấn mạnh thêm: “Đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh".

Ngoài nguyên nhân dòng vốn thì theo ông Đính, những khó khăn mà nền kinh tế thị trường trong và ngoài nước hiện nay đang gặp phải cũng đã có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Chưa giải quyết được dòng vốn, nhiều dự án phải dừng hoạt động do lạm phát tăng cao, gây áp lực lên giá đầu vào: chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu… Cùng với đó, việc không bán được hàng khiến bất động sản không thể tăng giá đã gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Về mặt pháp lý, sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản tạo rào cản lớn trong việc phê duyệt dự án, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội. Điều này đồng thời tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.

Nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ

Ông Đính kiến nghị, để tháo gỡ khó khăn cần đẩy nhanh tiến độ chỉnh sửa Luật sao cho nội dung chỉnh sửa bám sát thực tế. Đặc biệt là với Luật Đất đai, còn vướng mắc là còn sửa, không vội vã phê duyệt.

Trong bối cảnh lạm phát đang được kiểm soát, để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng quốc gia, tạo cú hích cho thị trường sôi động trở lại, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng khoảng 1 - 2% cho thị trường bất động sản.

Theo ông Đính: "Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội".

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để tháo được các “điểm nghẽn”, thị trường bất động sản rất cần những xử lý, điều hành kịp thời.

Về chính sách, cần điều chỉnh để sớm phê duyệt những dự án mang đến cho thị trường nguồn hàng phù hợp, ví dụ như nhà ở xã hội. Cần mở thêm room tín dụng, bơm thêm vốn để kích hoạt thị trường khi lạm phát đang được kiểm soát tốt.

Dù gần đây có những trục trặc, tỷ trọng vốn chưa nhiều nhưng việc phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng. Thực tế hiện nay, bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu từ năm 2021.

Để cung cấp vốn cho thị trường, ngoài trái phiếu doanh nghiệp, thì việc phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở… cũng là việc cần thiết.

Ông Đính cũng nhấn mạnh: “Hiện nay các doanh nghiệp sản xuất trong nước gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải dừng sản xuất vì không xuất khẩu được hàng hóa. Nếu thúc đẩy được các dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều sẽ giúp thị trường có nhiều giao dịch và kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó, rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án sẽ được tái khởi động, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất”.

Đặc biệt, trong bối cảnh việc phê duyệt giá đất hiện nay là một điểm nghẽn cực kỳ lớn mà nhiều địa phương gặp phải thì đơn giản hoá các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù… là điều vô cùng quan trọng.

Điểm sáng cho thị trường bất động sản trong tương lai

Ông Đính đưa ra phân tích dự báo về thị trường trong thời gian tới rằng các hoạt động sản xuất kinh doanh dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả. Cụ thể, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, GDP 9 tháng đầu năm 2022 đạt mức tăng cao nhất của 9 tháng trong giai đoạn 2011-2022 với tỷ lệ tăng 8.83% so với cùng kỳ năm trước.

Ngày 13 - 14/12, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 1163/CĐ-TTg và số 1164/CĐ-TTg rằng chắc chắn sang 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng sẽ giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ. Chuyện “sốt đất” như đầu năm 2022 cũng sẽ không xảy ra.

Cũng theo ông Đính, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền do các luật liên quan đến bất động sản đang trong quá trình sửa đổi. Thị trường sẽ có động lực phục hồi mạnh mẽ sau khi luật được sửa xong một cách rõ ràng.

Hồng Nhung (t/h)