Mất cân đối tỷ lệ cung-cầu

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, 10 tháng năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường Thành phố của 65 dự án là 23.759 căn nhà (bao gồm 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

So sánh tình hình thị trường bất động sản Thành phố 9 tháng đầu năm 2018 với 9 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sự sụt giảm. Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.

“Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Thị trường BĐS TP.HCM được dự báo sẽ sôi động hơn trong những tháng cuối năm.

Trong 10 tháng năm 2018, Sở Xây dựng đã trình UBND TP.HCM 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cùng kỳ năm trước. Trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 25 dự án; chấp thuận đầu tư 73 dự án; điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án.

UBND TP.HCM cũng đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án bất động sản (M&A), tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào TP.HCM 10 tháng qua đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI. Hàn Quốc là quốc gia dẫn đầu về FDI vào lĩnh vực bất động sản của Thành phố, tiếp đến là Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc.

Nhiều dấu hiệu khởi sắc dịp cuối năm

Vẫn theo HoREA, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018 đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh Dự án Sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, dù cơn sốt ảo đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu căn hộ, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.

Ngoài ra, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm"... đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP).

“Đến nay, đã có thể khẳng định không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ và dự báo, thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi, cũng là dịp cao điểm của thị trường này.

Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.

Đặc biệt, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm Thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì Thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

 Hải Nam -Trịnh Uyên