Bán nhà trước, giải chấp sau

Cụ thể theo thông báo của đại diện chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên (Công ty Trung Yên), đơn vị này đã hoàn thành xong thủ tục giải chấp dự án Smile Building  (số 2 Nguyễn Cảnh Dị, Hoàng Mai, Hà Nội) với ngân hàng và đang tiến hành hỗ trợ khách hàng làm sổ đỏ. Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm về tính pháp lý của dự án cũng như quyền sở hữu căn hộ của mình.

Hiện tại, dự án Smile Building đã hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao cho khách hàng vào ở ngay. Nhân dịp cuối năm, chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi lớn với chương trình “Nhận nhà ở ngay, tân gia đón tết”. Theo đó, khi đặt mua căn hộ, khách hàng sẽ được tặng ngay gói nội thất cao cấp trị giá 120 triệu đồng và hưởng chiết khấu lên tới 1,5% giá trị căn hộ khi thanh toán theo đúng tiến độ thông thường. Thông báo của chủ đầu tư nêu rõ.

Thông báo của ngân hàng Vietcombank

Cuối thông báo trên, Chủ đầu tư để lại thông tin chi tiết về dự án, liên hệ: Đất xanh Miền Bắc  - 0914 42 9***. Được biết, Đất xanh Miền Bắc là đơn vị phân phối độc quyền dự án trên. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên làm chủ đầu tư, với diện tích xây dựng 46.421m2, gồm tòa nhà cao 35 tầng nổi (3 tầng hầm, 2 tầng dịch vụ công cộng, nhà trẻ và 33 tầng căn hộ).

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Smile Building đã bàn giao và đi vào hoạt động từ gần 1 năm nay. Cụ thể, khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán 95% giá trị tiền mua căn hộ theo đúng tiến độ thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán và được bàn giao căn hộ theo thông báo: Bàn giao căn hộ của công ty số 06/CV-TY-BQLDA ngày 22/4/2019; Quy trình bàn giao căn hộ số 07/TY-2019 ngày 25/4/2019; Bàn giao căn hộ của công ty số 07/CV-TY-BQLDA ngày 15/5/2019.

Kiến nghị của cư dân chung cư Smile Trung Yên Building

Theo tìm hiểu của Phóng viên, hiện nay, dự án chung cư Smile Trung Yên Building gần như đã được lấp đầy. Trước đó, dự án chung cư Smile Trung Yên Building được thế chấp ngân hàng số tiền hơn 130 tỷ đồng.

Như vậy, có thể khẳng định chủ đầu tư Công ty Trung Yên và đơn vị phân phối Đất xanh Miền Bắc đã bán hàng tại dự án Smile Building khi chưa thực hiện giải chấp với phía Ngân hàng.

Không minh bạch với khách hàng?

Tại khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”

Căn cứ Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014: “Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Cũng theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về việc ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì trường hợp Chủ đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp đồng có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tu phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở xây dựng.

Biên bản bàn giao căn hộ

Như vậy, căn cứ theo hồ sơ, Công ty Trung Yên và đơn vị phân phối Đất xanh Miền Bắc đã thực hiện việc bán và bàn giao nhà trước khi thực hiện giải chấp đối với Ngân hàng, hành vi này đã vi phạm quy định Luật Nhà ở năm 2014.

Theo Điểm D Khoản 1 Điều 63 NĐ 139/2017/NĐ-CP, quy định về hành vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở: “Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở mà nhà ở đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định”, sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

Ngoài ra, tại thời điểm cư dân ký Hợp đồng mua bán căn hộ, Chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện việc giải chấp toàn bộ dự án hoặc giải chấp căn hộ đã bán cho người mua nhà. Việc làm vi phạm của Chủ đầu tư đã gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi cá nhân cư dân. Ngoài ra, hành vi trên còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Cụ thể, theo Điều 198 Bộ Luật hình sự 20165 quy định về tội lừa dối khách hàng như sau: “Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm”.

Thanh Trang