Nguồn thu lớn từ đất đai

Tại Hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế về kinh tế đất" - do Bộ Tài nguyên Môi trường và Ngân hàng Thế giới (World Bank) tổ chức ngày 13/7/2018 tại Hà Nội, với bài tham luận của mình, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) – Lê Hoàng Châu đã chia sẻ những vấn đề mấu chốt liên quan và có tác động trực tiếp đến giá thành nhà ở và BĐS không ngừng gia tăng.

Theo HoREA, mặc dù hệ thống pháp luật đất đai đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh, tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhưng khâu yếu nhất hiện nay vẫn là công tác thực thi pháp luật đất đai còn quá nhiều vướng mắc mà hệ thống quản lý cẩn xem xét và sửa đổi bỏ sung sao cho phù hợp nhất với thực tế.

Chủ tịch HoREA - Lê Hoàng Châu: "Ngân sách nhà nước thu từ đất đai là không nhỏ, nhưng việc quản lý còn nhiều xung đột đã tạo ra gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp" (Ảnh:Bảo Lan).

Trong đó, tại Công văn số 91/CV-HoREA gửi Thủ tướng và Bộ Tài nguyên Môi trường hôm 12/7 vừa qua, HoREA phân tích kỹ các nguồn thu ngân sách nhà nước trực tiếp từ đất đai, với khoản thu tài chính bắt buộc theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013.

Trong đó, bao gồm: (1) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; (2) Tiền thuê đất; (3) Thuế sử dụng đất; (4) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (5) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; (6) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; (7) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Khi thực hiện dự án, các doanh nghiệp BĐS thực hiện nghĩa vụ nộp 7 khoản thu ngân sách từ đất (nêu trên). Trong đó, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được nộp hòa lẫn trong thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn tiếp tục thu ngân sách được nhiều hơn, bền vững hơn sau quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở, để đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, phát triển các khu đô thị, dân cư.

Chủ tịch HoREA cũng nêu ví dụ điển hình như quận 7 (TP. HCM) được thành lập năm 1997, thu ngân sách tại thời điểm chỉ mới đạt 65,5 tỷ đồng và tăng 61 lần so với năm 1997. Trong đó, có vai trò đóng góp tích cực của thị trường BĐS. Chỉ riêng năm 2012, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng là chủ đầu tư Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, đã nộp ngân sách 2.100 tỷ đồng, chiếm 20% khoản thu từ đất của thành phố cả năm 2012.

Cần có cơ chế hợp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc Tổng cục Thống kê nhận định thị trường BĐS chỉ đóng góp 0,21% GDP là chưa đúng thực tế, vì chưa tính bao gồm một phần hoạt động xây dựng và chưa tính giá trị gia tăng của quỹ đất khu đô thị, khu dân cư.   

Bởi thực tế, "kinh tế đất - tài chính đất đai" có một vị trí quan trọng trong pháp luật đất đai, nhất là vấn đề xác định giá đất. Bởi nguồn thu từ đất chiếm khoảng 8-10% ngân sách địa phương, là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Chính phủ cần điều chỉnh lại một số quy định để sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên đất đai; đồng thời tránh được các biểu hiện tiêu cực trong hoạt động của lĩnh vực BĐS (Ảnh: Bảo Lan)

Theo số liệu của Cục Thuế TP. HCM, nguồn thu từ đất chiếm 8,76% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Nguồn thu này có xu thế tăng dần qua các năm cùng với tiến trình gia tăng tốc độ đô thị hóa. Cụ thể: thu 8.298 tỷ đồng (2014), trong đó chưa bao gồm số thu từ thuế thu nhập do chuyển nhượng BĐS và lệ phí trước bạ; thu 21.720 tỷ đồng (2015); Thu 24.632 tỷ đồng (2016) và 2017 là 30.507 tỷ đồng.

Và một minh chứng khác cho thấy nguồn thu của Nhà nước từ đất đai không hề nhỏ, như ngay trong giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng đóng băng, thì nguồn thu ngân sách từ đất đai cũng đã bị sụt giảm nghiêm trọng, điển hình là năm 2013, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 (10.000 tỷ đồng).

Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, việc thu này chưa thực sự hiệu quả và phù hợp với thực tế, bởi hiện nay, doanh nghiệp BĐS đang gặp xung đột giữa các quy định trong khâu chuyển quyền sử dụng đất của pháp luật về đất đai.

Cụ thể: Tại khoản 4, Điều 23 - Luật Nhà ở 2014 đã quy định điều kiện để chỉ định chủ đầu tư dự án là đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Trong khi thực tế, các dự án BĐS đều bao gồm nhiều loại đất như đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất công...

Rõ ràng, đất đai có tính hữu hạn về mặt tự nhiên. Do vậy, đại diện cho HoREA cho rằng, đất đai cần được quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững. Trong đó, quan trọng là công tác chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác và sử dụng đất phải đạt kết quả tối ưu. Như TP. HCM, đã quyết định kế hoạch chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đô thị để sử dụng hiệu quả hơn. Việc chuyển đổi này, dự kiến sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách khoảng 1,5 triệu tỷ đồng phục vụ đầu tư phát triển.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay có tình trạng khai thác quá mức phương thức "trực thu", thu tiền sử dụng đất một lần quá lớn, đang trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, về lâu dài sẽ cạn kiệt nguồn thu ngân sách này.

Nêu quan điểm của mình, ông Châu cũng cho biết, phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là "ẩn số", không minh bạch, là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", gây nhũng nhiễu, tiêu cực mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu.

“Cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 để làm minh bạch quy trình tính tiền sử dụng đất, giảm nhẹ mức nộp tiền sử dụng đất để góp phần kéo giảm giá nhà ở. Hoặc chuyển đổi khoản thu tiền sử dụng đất thành một sắc thuế (với thuế suất hợp lý) đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp, đất ở. Thực hiện cơ chế này, sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu, tiêu cực", ông Châu nhấn mạnh.

Bảo Lan