Chỉ miễn tiền sử dụng đất với phần đất xây dựng nhà chung cư cũ

Phát biểu tại thảo luận tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho rằng, dự thảo luật sửa đổi cần phải bỏ quy định về việc dành một tỷ lệ nhất định quyền sử dụng đất từ các dự án nhà ở thương mại đô thị để thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, bởi quy định này trái với Luật NSNN và Luật Đầu tư công.

Về việc lựa chọn nhà đầu tư, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cũng đề nghị sửa quy định trong trường hợp UBND cấp tỉnh thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê… thì UBND tỉnh chỉ đạo tổ chức thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư theo đúng quy định pháp luật, căn cứ đề nghị của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh. Theo Bộ trưởng, cần quy định lại để đảm bảo không bị bó hẹp trong một quyết định chủ quan của UBND cấp tỉnh.

Một vấn đề nữa được Bộ trưởng góp ý là về bàn giao hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư nhà ở xã hội.

Theo Bộ trưởng, quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách để khai thác, bảo trì các công trình hạ tầng kỹ thuật do cơ quan chức năng nhận bàn giao theo quy định. Nhưng đối với các công trình như đường nội bộ, đường điện hay công trình hạ tầng kỹ thuật chủ yếu dùng chung thì có thể quy định như vậy, nhưng với những công trình như nước sạch, điện… thì không thực hiện được theo quy định này nên cần điều chỉnh. Do đó, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đề nghị điều chỉnh sửa lại quy định này.

Góp ý liên quan đến một số quy định về cơ chế ưu đãi cho cải tạo nhà chung cư, dự thảo quy định miễn tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính cho rằng, nên quy định cụ thể chỉ miễn tiền sử dụng đất với phần đất xây dựng nhà chung cư cũ, còn đối với các phần khác trong cả khu đất theo quy hoạch thì không nên được miễn.

Với quy định vay vốn từ quỹ phát triển đất để thực hiện dự án cải tạo và xây dựng chung cư, thì Bộ trưởng nhận định là không đúng quy định của Luật Đất đai, bởi Luật Đất đai quy định quỹ phát triển đất dùng để ứng vốn cho các tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức khác thực hiện giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất mới theo quy hoạch được duyệt, không thể lấy để xây dựng chung cư.

Về tài chính phát triển nhà ở xã hội, do có rất nhiều nguồn nên Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng cần rà soát lại toàn bộ nguồn vốn để thống nhất với các quy định của luật khác, giao Chính phủ hướng dẫn thực hiện thì sẽ thuận lợi hơn.

Liên quan đến giá nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở, Bộ trưởng cho biết, trong quá trình góp ý có một số ý kiến cho rằng nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng phải được duyệt giá, còn nếu do tư nhân làm thì không phải duyệt giá. Tuy nhiên, theo quan điểm của Bộ trưởng Hồ Đức Phớc, cả hai loại nhà ở xã hội này đều cần được duyệt giá, bởi Nhà nước không thu tiền sử dụng đất với nhà ở xã hội, đối tượng được mua nhà ở xã hội là đối tượng yếu thế và có những điều kiện ràng buộc kèm theo.

Như vậy, không thể để doanh nghiệp tính tiền sử dụng đất vào giá bán, hưởng chênh lệch địa tô lớn. Muốn vậy, cần thiết phải phê duyệt giá để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, dù nhà do Nhà nước hay tư nhân xây dựng.

Quy định chặt về năng lực tài chính chủ đầu tư

Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định về năng lực tài chính với các chủ đầu tư được cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, đảm bảo chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính để triển khai, có vậy thì dự án mới đúng tiến độ và đáp ứng yêu cầu.

Bộ trưởng Hồ Đức Phớc chỉ rõ, hiện nay có tình trạng hàng trăm nghìn người dân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì các chủ đầu tư nợ tiền nộp ngân sách nhà nước. Quy định của luật là giao đất cho doanh nghiệp, sau đó mới xác định tiền sử dụng đất, nếu doanh nghiệp không nộp thì mới phạt chậm nộp, nhưng tiền phạt thấp hơn lãi ngân hàng, nên doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, đã lấy tiền hình thành trong tương lai này đi đầu tư dự án khác, không nộp ngân sách. Người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyền sẽ đối diện với sự bất ổn do người dân khiếu nại.

"Cần thiết kế quy định như thế nào để chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Tranh chấp giữa doanh nghiệp với người dân là tranh chấp dân sự, đưa ra tòa. Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chủ doanh nghiệp đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết cho rõ ràng?”, Bộ trưởng nêu vấn đề.

Do đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính nhấn mạnh đến đề xuất, khi chủ đầu tư nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất, nếu không thì người dân mãi mãi phải đi kiện, chính quyền phải giải quyết bất ổn, gây mất lòng tin.

“Ông cha mình nói tiền trao cháo múc, tiền chưa trao mà cháo đã múc thì hôm sau phải đi đòi nợ là không được", Bộ trưởng nói.

Liên quan đến vấn đề về chính sách thuế, dự thảo Luật quy định giao cho Chính phủ điều tiết hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua chính sách thuế. Bộ trưởng cho rằng, điều này là không đúng thẩm quyền bởi điều chỉnh chính sách thuế là thẩm quyền của Quốc hội.

Cũng thảo luận liên quan đến Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thanh Sang (đoàn TPHCM) chia sẻ, cần cân nhắc kỹ các quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Thực tế đã có những công trình nhà ở hình thành trong tương lai, người dân nộp tiền nhưng mòn mỏi đợi nhà, trong khi chủ đầu tư lấy giấy tờ cầm cố ngân hàng, không làm giấy chuyển quyền, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Còn đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho hay, Luật cần sửa đổi, tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua như về giao dịch bất động sản. Gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào và có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm lũng đoạn thị trường, mà chúng ta không quản lý được.

Trúc Mai