Tốc độc giao đất “thần tốc”

Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, bà Phạm Thị Hường hiện là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH TMDV BĐS Phú Phong, Chủ tịch HĐQT tại Công ty TNHH BĐS Phú Hồng Thịnh, đồng thời là Tổng Giám đốc Công ty TNHH Quản lý Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Nam.

“Độ vênh” lên hơn 2000 m2 đất tại dự án Phú Hồng Thịnh X, theo Quyết định 939/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương (ngày 14/2/2018), cho thấy nhiều “vấn đề” mà các cơ quan chức năng cần phải làm rõ?

Ba doanh nghiệp tư nhân này được cấp giấy phép kinh doanh vào các năm 2006, 2013, 2017 và có trụ sở lần lượt tại số nhà 18A, 18B, 18C đường Nguyễn Văn Tiết, Khu phố Bình Hòa, (phường Lái Thiêu, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương). Số nhà 18C còn là địa chỉ của Công ty CP Phú Gia Khiêm Land, thành lập ngày 4/10/2018.

Trước 2014, trong giới BĐS Bình Dương, bà Hường còn chưa được nhiều người biết đến. Nhưng sau vài lần “đột phá” mang tính lách luật từ những mảnh đất nông nghiệp “phân lô, bán nền” thành công, cái tên Phú Hồng Thịnh và bà Hường nổi lên như “diều gặp gió”. Mặc dù những phi vụ “lách luật” đất đai đã được Thanh tra tỉnh chuyển hồ sơ sang Công an Bình Dương, nhưng cuối cùng bị “chìm xuồng”?

Và cũng kể từ thời điểm này, các công ty do bà Hường lập ra liên tục được tỉnh Bình Dương giao số lượng diện tích “khủng” từ đất nhà máy, đất nông nghiệp để thực hiện các dự án xây các khu nhà ở thương mại.

Từ 2015 đến 2019, hai Công ty Phú Hồng Thịnh và Công ty Quản lý Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Nam ít nhất được 16 lần giao đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể:

Nếu như năm 2015, bà Hường mới chỉ được tỉnh Bình Dương giao cho 0,8 ha đất và cho chuyển mục đích sử dụng thành đất ở đô thị, thực hiện Khu nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh II (phường An Phú, TP Thuận An) theo Quyết định 3610/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương ngày 31/12/2015. Năm 2017, bà Hường được giao thêm 3 khu đất làm Khu nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh III (phường An Phú, TP Thuận An, 1,08ha); Phú Hồng Thịnh VI (phường Bình An, TP Dĩ An, 5,3ha); Phú Hồng Thịnh V (phường An Phú, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương, 1,33ha).

Thì đến năm 2018, tỉnh Bình Dương đã giao cho bà Hường tới 8 khu đất thực hiện dự án bất động sản - có nghĩa trung bình “một tháng rưỡi” bà Hường được giao cho một khu đất. Đó là Khu nhà ở thương mại Phú Hồng Thịnh VIII (phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, 7,3ha); Phú Hồng Thịnh IX (phường Bình An, TP Dĩ An, 4,7ha); Phú Hồng Thịnh X (phường Bình An, TP Dĩ An, 5,3 ha); Phú Hồng Khang (phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, 3,4ha); Phú Hồng Lộc (phường Thuận Giao, TP Thuận An, 2,5ha); Phú Gia Huy (phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, 3,7ha); Phú Hồng Đạt (phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, 3ha); Phú Hồng Phát (phường Thuận Giao, TP Thuận An, 2,7ha).

Năm 2019, bà Hường tiếp tục được UBND Bình Dương giao 4 khu đất làm Khu nhà ở thương mại Phú Vinh (phường Tân Đông Hiệp, TP Dĩ An, 2,65 ha); Phú Huy (phường Bình Chuẩn, TP Thuận An, 1,1ha); Khu nhà ở chuyên gia Phú Uy Khang (phường An Phú, TP Thuận An, 0,84 ha); Phú Gia (phường Tân Đông Hiệp, TP Dĩ An, 2,65ha).

Còn Công ty CP Phú Gia Khiêm Land, dù mới chỉ thành lập ngày 4/10/2018, nhưng chưa đầy nửa năm sau, đã được giao 0,67 ha đất và cho chuyển mục đích sử dụng từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thành đất ở đô thị, xây Khu chung cư cao cấp Phú Hồng Thịnh tại phường An Phú, TP Thuận An (theo Quyết định số 739/QĐ-UBND ngày 19/3/2020 của UBND tỉnh Bình Dương).

Như vậy, theo thống kê ban đầu, chỉ trong ba năm, từ 2017-2019, ngay trước khi Quốc hội ra Nghị quyết về việc thành lập TP Thuận An và TP Dĩ An (được nâng cấp lên từ hai thị xã có vị trí nằm sát cạnh TP. HCM - NV) vào cuối tháng 1/2020, bà Hường đã được UBND Bình Dương giao khoảng 500 ngàn mét vuông đất xây các khu nhà ở thương mại với trên 3.737 thửa đất.

Dư luận cho rằng, đây chỉ là những con số có thực trên giấy tờ. Còn trên thực địa cho thấy tổng số đất mà bà Hường có được, số lượng các lô đất gấp rất nhiều lần?.

Quyết định giao đất “thần tốc” có sai sót?

Để thực hiện một dự án nhà ở thương mại, pháp luật quy định rất chặt chẽ. UBND tỉnh và các sở ngành chức năng phải thẩm định nguồn gốc đất có phải đất ở hay không, dự án có phù hợp quy hoạch hay không, ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận chủ đầu tư, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết, thẩm duyệt thiết kế PCCC…Còn có các thủ tục bắt buộc khác như làm tờ trình, sau đó UBND tỉnh ra quyết định giao đất, đánh giá tác động môi trường, thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng…

Như trên đã nêu, có những năm như 2018, bà Hường liên tiếp được giao 8 khu đất làm dự án nhà phân lô bán nền. Bất thường không kém là tốc độ cấp phép cho các dự án của Phú Hồng Thịnh cũng “thần tốc”, có khi trong cùng một ngày, buổi sáng Sở TN&MT làm tờ trình, thì buổi chiều lãnh đạo tỉnh đã ký quyết định giao đất. Từ đó dẫn đến nghi ngại với từng đó thời gian, liệu cơ quan chức năng Bình Dương có kịp rà soát hết các quy định pháp luật, có để lọt lưới những vi phạm?

Có thể lấy ví dụ về tiến trình cấp phép cho dự án Phú Hồng Thịnh X để trả lời câu hỏi trên: Dự án phân lô xây nhà ở liền kề này thuộc phường Bình An, TX Dĩ An (nay là TP Dĩ An), được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận cho Phú Hồng Thịnh làm chủ đầu tư tại Công văn 944/UBND-KTN ngày 12/3/2018; UBND TX Dĩ An phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 938/QĐ-UBND ngày 03/4/2018; UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Công văn 1467/UBND-KTN ngày 10/4/2018.

Một ngày sau khi UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, Giám đốc Sở TN&MT đã có tờ trình 203/TTr-STNMT ngày 11/4/2018. Và cũng chỉ một ngày sau đó, ngày 12/4/2018, Chủ tịch UBND Bình Dương Trần Thanh Liêm ký Quyết định 939/QĐ-UBND với hai nội dung. Thứ nhất, thu hồi khu đất 51.446m2 từng được UBND tỉnh cấp cho Công ty CP Vật tư Thiết bị & Xây dựng Công trình 624 (công ty 624). Thứ hai, cho phép Phú Hồng Thịnh được sử dụng 53.584,7m2 để xây dự án Khu nhà ở thương mại, gồm đất ở hỗn hợp, đất ở liên kế, đất thương mại dịch vụ…

Công ty Phú Hồng Thịnh bàn giao sổ đỏ cho người dân tại dự án Phú Hồng Thịnh VIII- dự án mà sớm GĐ Sở trình, chiều đã được lãnh đạo tỉnh ký? (ảnh Internet).

Sự việc liên quan tới việc quản lý 5,3 ha đất, cần thẩm định kỹ Công ty 624 và Phú Hồng Thịnh đã giao dịch ra sao với đất này, có được phân lô bán nền trên đất đó hay không, dấu hiệu thất thoát tài nguyên đất đai hay không, có phù hợp quy hoạch?

Thế nhưng khối lượng công việc có khi phải mất rất nhiều thời gian mới xong, thì Bình Dương thực hiện “siêu tốc” trong 3 ngày. Thế nên chỉ nhìn qua đã thấy Quyết định này có nhiều thứ “vênh nhau”, cụ thể:

Thứ nhất, “vênh” nhau về diện tích, khi thu hồi của Công ty 624 diện tích 51.446m2, nhưng sau đó giao Phú Hồng Thịnh đội lên 53.584,7m2. Vậy số đất “dôi dư” hơn 2.138,7m2 giao Phú Hồng Thịnh là từ đâu ra, có phải là đất công?

Thứ hai, trong hệ thống văn bản pháp luật đất đai, chỉ có các dạng quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… chứ không hề tồn tại dạng quyết định “cho phép được sử dụng đất” như Quyết định 939/QĐ-UBND nêu trên của Bình Dương. Phải chăng có những điều gì phía sau quyết định bất thường này?

Nói tiếp về dự án Phú Hồng Thịnh X, sau đó Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tại Giấy phép xây dựng số 1560/GPXD ngày 17/5/2018. Theo báo cáo của UBND tỉnh Bình Dương tại Công văn số 4792/UBND-KTN, Sở TN&MT đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho 269 lô đất thuộc dự án”. Như vậy, từ khi có ý tưởng đến khi thành hình dự án, cho đến khi phân lô bán nền cho người mua xây nhà, Phú Hồng Thịnh chỉ mất chưa đầy 7 tháng.

Theo Báo cáo số 22/BC-KTNN của Kiểm toán Nhà nước ngày 4/1/2018: “Về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai” tại một số địa phương (giai đoạn 2013-2016), trong đó có tỉnh Bình Dương đã cho ra số liệu khá “bất thường”.

Đó là việc xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư kết hợp so sánh chưa phù hợp với quy định và thực tế, như: giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh để tham khảo tại Chứng thư thẩm định giá theo phương pháp so sánh có một số nội dung chưa phù hợp với quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTN&MT, như: Tài sản dùng để so sánh không mang tính chất tương đương; các tài sản dùng để so sánh đa số chưa phát sinh giao dịch (không có thông tin thị trường chứng minh), chưa phù hợp với quy định; các chứng thư, đơn vị tư vấn thẩm định giá sử dụng yếu tố nhận định, ước lượng các tỷ lệ điều chỉnh là chưa phù hợp.

Thực tế trên đã dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi áp dụng giá đất thị trường do UBND tỉnh phê duyệt của loại đất trước và sau khi chuyển mục đích thấp hơn 867% so với khi xác định giá đất theo phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất…

Liệu có “chìm xuồng” vụ xẻ 1.63 ha công viên thành 310 căn nhà?

Theo Kết luận thanh tra số 250/KL-UBND tỉnh Bình Dương, ngày 15/11/2014, “về việc phân lô bán nền trên địa bàn Thị xã Dĩ An” (nay là Tp Thuận An) đã chỉ rõ, trong 10 khu đất được kiểm tra thì chỉ có 01 khu đất do ông Tống Văn Cư làm chủ đầu tư là đúng pháp luật. 09 dự án còn lại do bà Phạm Thị Hường làm chủ đầu tư không đúng với các quy định của pháp luật. Tổng diện tích của 09 khu đất là 101.353 m2. Vụ sai phạm đất đai này đã chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra, nhưng gần 6 năm trôi qua, vụ việc vẫn chưa được xử lý.

Trong hàng loạt sai phạm về 09 khu đất do bà Hường đầu tư được Kết luận chỉ rõ, nghiêm trọng nhất là tại 02 khu đất – quy hoạch công viên cây xanh ở phường Phú An. Chỉ 18 ngày, từ ngày 13/5- 31/5/2011, bà Hường đã được tách 1,63ha công viên này thành 312 thửa, chuyển mục đích sang đất ở 310 thửa (trong khi nhiều hộ gia đình khác có nhu cầu xin làm thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất phải mất nhiều tháng thậm chí hàng năm). Chưa hết, tại hai khu đất này, đặt ví dụ dù có được phép tách thửa hợp pháp, thì do thời điểm đó An Phú đang là đơn vị hành chính cấp xã, nên đất nông nghiệp ở xã phải đảm bảo diện tích tối thiểu 400m2 sau khi tách. Thế nhưng diện tích này được tách ra thành những thửa chỉ rộng hơn 40m2 !?

Theo kết luận kiểm tra, những hành vi sai phạm này đã giúp bà Hường hưởng lợi số tiền hơn 41 tỷ đồng chuyển mục đích sử dụng đất. Vì không lập dự án nhà ở, bà Hường còn được hưởng một khoản lợi không nhỏ nữa là không phải bỏ tiền ra để xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư có tổng cộng 1.059 căn nhà.

Rõ ràng đây là vụ việc vi phạm pháp luật về đất đai nghiêm trọng, gây thất thoát ngân sách nhà nước, có dấu hiệu tội phạm và có sự "ưu ái", "tiếp tay" của những người có chức, có quyền của TX Thuận An dành riêng cho gia đình bà Hường.

Kết luận số 250/KL-UBND ngày 15/11/1014 chỉ rõ sai phạm 09 khu đất do bà Phạm Thị Hường làm chủ đầu tư. Đặc biệt nghiêm trọng 02 khu đất quy hoạch công viên cây xanh, giúp vị doanh nhân này hưởng lợi hơn 41 tỷ đồng.

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, đối với các doanh nghiệp địa ốc, với một quỹ đất lớn, có thể là đất nông nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dụng, chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù. Doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản là đã có thể phân lô, bán cho các nhà đầu tư, lợi nhuận thu về lại rất cao, có thể bán giá chênh gấp 10, gấp 20 lần so với giá thành. Trong khi đó, quỹ đất tại các tỉnh lẻ vẫn còn dồi dào. Với cách làm này, doanh nghiệp vừa không mất vốn lớn, vừa có thể quay vòng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng do đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, để thực hiện được dự án một cách dễ dàng, không loại trừ khả năng có sự “móc ngoặc”, tiếp tay, “lợi ích nhóm” từ phía cán bộ cơ quan quản lý Nhà nước.

Trước đó, Thanh tra Chính phủ đã ban hành kết luận thanh tra về việc chấp hành pháp luật trong công tác quy hoạch và quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Bình Dương giai đoạn 2006-2011, nêu rõ chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất chưa cao; công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến một số yếu kém sai phạm như tình trạng các hộ gia đình, cá nhân phân lô bán nền trên địa bàn Thuận An diễn ra khá phổ biến.

Luật pháp đã có quy định với những doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật về đất đai, sẽ bị đưa vào “sổ”, không được giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vậy, với những sai phạm đã được UBND tỉnh Bình Dương chỉ ra thì tại sao đến nay gia đình bà Hường cùng những cán bộ có chức, có quyền làm trái quy định và "tiếp tay" cho gia đình bà Hường vẫn không được xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật? 

Được biết, thời điểm xảy ra vụ xẻ 1,63 ha đất cây xanh, ông Trần Văn Nam - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương làm Tổ trưởng, Trưởng ban, Chủ tịch Hội đồng của Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất, ban chỉ đạo cấp ‘sổ đỏ” của tỉnh Bình Dương, Ban chỉ đạo di dời các cơ sở sản xuất, tổ giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai… theo Quyết định 1910/QĐ-UBND ngày 1/7/2010. Đồng thời, từ tháng 6/2014, ông Trần Văn Nam còn được phân công làm nhiệm vụ Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bình Dương, theo dõi chỉ đạo các lĩnh vực TN&MT, xây dựng, quy hoạch, quản lý đô thị…

Thanh Trang