Ông Trịnh Mạnh Hà,  Phó TGĐ Danko Group

Ghi nhận trên thị trường BĐS đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư đất nền từ các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh về các địa phương. Ông đánh giá như thế nào về xu hướng này?

Từ nửa đầu năm 2017 trở về trước nói đến đầu tư BĐS đa phần người dân chỉ nghĩ đến việc mua đất ở các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh.

Nhưng từ nửa cuối 2017 đến nay, thị trường đang có sự dịch chuyển và lan toả đến nhiều tỉnh, thành phố lớn khác, nhất là những nơi có hạ tầng du lịch, hạ tầng công nghiệp phát triển. Miền Bắc có Thanh Hóa, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên; Miền Trung có Quy Nhơn, Quảng Bình, Quảng Nam còn miền Nam có Cần Thơ, Vũng Tàu, Hậu Giang, Bình Dương, Đồng Nai, Long An….BĐS các khu vực này đang là tâm điểm của giới đầu tư, đặc biệt là phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề.

Theo ông, nguyên nhân nào dẫn tới sự dịch chuyển này?

Việc dịch chuyển, lan toả của phân khúc đất nền đến các vùng ven, địa phương là tất yếu. Có thể thấy dân số ở nhiều thành phố lớn đang quá tải, giá đất đẩy lên quá cao nên dư địa tăng trưởng thấp, nhà đầu tư không còn mặn mà như xưa.

Ngoài ra, những địa phương như tôi kể trên cũng đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng với đường cao tốc kết nối vùng, những công trình hạ tầng trọng điểm, những quần thể du lịch lớn có hệ thống tiện ích đồng bộ … Nhờ vậy, tiềm năng tăng giá là rất lớn. Có một câu chúng tôi hay nói vui là “đất nền tỉnh lẻ không rẻ như xưa”, vì mặt bằng giá đất của nhiều địa phương đang có sự biến động mạnh, mang lại lợi nhuận khá tốt cho những nhà đầu tư kịp đón đầu xu hướng này.

Cụ thể, mặt bằng giá của các tỉnh có sự biến động như thế nào?

Nhìn chung đất nền tại các địa phương thường sẽ biến động giá rõ rệt khi các chủ đầu tư uy tín tham gia thị trường và dự án hạ tầng lớn xuất hiện. Ở Hạ Long hiện nay, nhiều khu vực đã đắt ngang ngửa Hà Nội, ví dụ nhiều nhà liền kề, biệt thự tại phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long (Quảng Ninh) có giá từ 3 - 4 tỷ đồng/căn, các dự án tại trung tâm TP. Hạ Long có giá tối thiểu 7 tỷ đồng/căn, biệt thự lớn thậm chí có thể có giá tới 15 - 20 tỷ đồng/căn.

Tại Thanh Hóa, khu vực Sầm Sơn, giá đất nền từ khoảng 10 triệu đồng/m2 vào giai đoạn ‎‎2013 - 2015 đã tăng lên vài chục triệu đồng sau khi xuất hiện dự án FLC Sầm Sơn. Hay tại xã Hải Ninh, huyện Quảng Ninh, đất nền ven dự án FLC Quảng Bình giai đoạn 2015-2016 chỉ dưới 1 tr/m². Sau khi chủ đầu tư xây dựng tuyến đường nối từ quốc lộ đến biển, nhiều nơi giá đã tăng lên 6tr/m2 và vẫn đang tiếp tục tăng dần theo tiến độ dự án. Cả ba khu vực nói trên đều có thể xem là những địa điểm đang rất “nóng” trên các sàn phân phối hiện nay. 

Nhiều nhà đầu tư thắng lớn tại phân khúc BĐS liền thổ vùng ven và đất nền tỉnh, hình thành tâm lý đầu tư theo đám đông. Các nhà đầu tư nên lưu ý điều gì khi bỏ vốn vào biệt thự, liền kề tại địa phương?

Theo tôi, các nhà đầu tư nên lưu ý các dự án biệt thự, liền kề nằm trong khu vực có tiềm năng du lịch, hạ tầng giao thông đồng bộ,  được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm xây dựng và vận hành nhiều chuỗi dự án tương tự trên cả nước. Đặc biệt, nếu dự án đó nằm tại những bãi biển đẹp, gần những quần thể du lịch đã được vận hành và chứng thực về hiệu quả thì tiềm năng càng lớn hơn nữa.

Khi đó, biệt thự của nhà đầu tư có thể kế thừa chuỗi tiện ích quy mô mà doanh nghiệp đã mất hàng ngàn tỷ đồng để gây dựng, từ bar, pub, cofeee, nhà hàng, khách sạn, trung tâm mua sắm... Nhà đầu tư có thể vừa đợi tăng giá vừa cho thuê du lịch và thậm chí trong nhiều trường hợp, lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê còn khả quan hơn tỷ lệ tăng giá đất hàng năm.

Như dự án villa L’amoura Sầm Sơn, biệt thự 4-5 phòng, diện tích tầm 250m2, nằm gần quần thể du lịch FLC Sầm Sơn. Chủ đầu tư tại đây có thể thu về trung bình 600 - 700 triệu từ cho thuê trong mùa du lịch cao điểm, thậm chí lên đến hơn 1 tỷ đồng/mùa nếu khai thác chuyên nghiệp. Rõ ràng, đây là một hình thức sinh lời rất bền vững cho nhà đầu tư.

Nếu so sánh giữa hiệu suất khai thác cho thuê giữa phân khúc biệt thự, liền kề tại các đô thị như Hà Nội và phân khúc tương đương tại các đô thị du lịch mới nổi thì ông có nhận xét gì?

Rất khó so sánh vì ngay tại Hà Nội, có những dự án biệt thự, liền kề đang là điểm sáng mang lại lợi nhuận cho thuê cũng như mức tăng giá hấp dẫn cho nhà đầu tư, nhưng ngược lại cũng có những dự án khiến nhà đầu tư phải cắt lỗ hàng tỷ đồng hoặc chôn vốn trong nhiều năm.

Tuy nhiên, có thể khẳng định ngay rằng chi phí đầu tư ban đầu tại các đô thị du lịch mới đa phần sẽ hợp lý hơn nhiều các khu vực đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…Lấy ví dụ các dự án biệt thự, liền kề do Tập đoàn FLC phát triển tại Sầm Sơn, giá liền kề chỉ từ 1,8 tỷ, giá biệt thự chỉ từ 5 tỷ đồng. Nếu khách hàng muốn hoàn thiện cả nội thất và sân vườn thì mức giá có thể lên tới khoảng 7 tỷ đồng/căn villa, chỉ bằng 1/3 – 1/5 một căn xây thô có diện tích tương tự tại nhiều dự án Hà Nội.

Còn về lợi nhuận cho thuê, không ít biệt thự 20-30 tỷ tại khu vực nội đô Hà Nội có giá cho thuê chỉ tầm 1.500 - 2.000 USD/tháng. Nếu mang ra so sánh thì một căn biệt thự Sầm Sơn rõ ràng là vượt trội về hiệu quả khi lợi nhuận cho thuê cao hơn hẳn mà mức giá đầu tư ban đầu thấp hơn rất nhiều so với con số 20,30 tỷ nói trên.

 PV