Nhìn chung, ngành công nghiệp ô tô trong khu vực Đông Nam Á đạt được sự tăng trưởng tốt là nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ và tận tâm cùng với các chính sách bảo hộ từ chính phủ các nước. 

Đối với Việt Nam, những thay đổi nhanh chóng gần đây về quy định, chính sách, và các thỏa thuận thương mại quốc tế đã tạo ra những tác động đáng kể tới thị trường. 

Theo đó, các tín hiệu tích cực có thể được kỳ vọng từ những thay đổi này không chỉ đối với ngành sản xuất nội địa mà còn cho cả thị trường tiêu thụ. 

Từ góc nhìn của thị trường bất động sản, khía cạnh quan trọng nhất cho sự thay đổi của thị trường và điều kiện kinh tế vĩ mô đó là nhu cầu ngày càng tăng trong sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất công nghiệp. 

Thực tế, đã có những thỏa thuận thuê đất công nghiệp và thương mại lớn liên quan đến ngành công nghiệp ô tô đạt được trong ba năm qua và ghi nhận nhu cầu thuê thêm cho giai đoạn sắp tới. Tỷ lệ lấp đầy cao, giá cho thuê tăng chính là thách thức cho việc mở rộng quy mô sản xuất. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản khai thác lợi ích từ nhu cầu mở rộng sản xuất và nguồn cung hạn chế hiện tại.

Trong năm 2017, thị trường ô tô Việt Nam đã chứng kiến một loạt các sự kiện quan trọng. Những sự kiện này được kì vọng sẽ định hình lại tương lai của cả ngành công nghiệp ô tô Việt Nam. Hai sự kiện quan trọng nhất là việc ban hành Nghị Định116/2017/NĐ-CP (Nghị Định 116) và Nghị Định 125/2017/NĐ-CP (Nghị Định 125) vào tháng 10 và 11 năm 2017.  Quyết định ban hành những Nghị định trên nhằm củng cố ngành sản xuất ô tô Việt Nam thông qua việc áp dụng các tiêu chuẩn pháp lý về việc mở rộng quy mô sản xuất và nâng cao chất lượng sản phẩm trong nước. 

Các sự kiện nổi bật của ngành ô tô (Nguồn: CBRE Việt Nam)

Báo cáo của CBRE phân tích rằng mặc dù ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn còn non kém trong việc phát triển sản xuất và lắp ráp so với các quốc gia ASEAN khác, tuy nhiên sự tích tụ các quỹ đất công nghiệp dành cho nền công nghiệp ô tô đang được gia tăng trên thị trường. Đồng thời, mỗi vùng miền ở Việt Nam lại có những lợi thế cạnh tranh riêng biệt dựa trên sự khác biệt về tính chất kinh doanh và sản xuất cũng như quỹ đất sẵn có. 

Miền Nam chiếm trung bình khoảng 43,16% tổng doanh số bán ô tô của Việt Nam hàng năm, nhưng quy mô và khả năng sản xuất của khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An) nhỏ hơn nhiều so với các khu vực khác. 

Trong khi đó, các cụm nhà máy lắp ráp chủ yếu được phân bổ tại Miền Bắc với một mạng lưới các nhà máy của các hãng xe nước ngoài cũng như các cơ sở sản xuất phụ tùng ô tô. Việc thành lập các nhà máy của VinFast đã củng cố nền tảng lắp ráp và sản xuất ô tô của khu vực phía Bắc. 

Theo đó, với nền tảng vững chắc và lịch sử phong phú về ngành sản xuất lắp ráp và phụ tùng ô tô tại phía Bắc thì việc các nhà sản xuất ô tô có nhu cầu thuê quỹ đất công nghiệp lớn để xây dựng nhà máy sản xuất tại khu này là rất đáng được cân nhắc. 

Mặt khác, khu vực miền Trung là khu vực kém phát triển nhất khi nói về ngành sản xuất ô tô. Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam là nơi có mật độ nhà máy sản xuất ô tô tương đối cao. Tuy nhiên, khu vực miền Trung cũng đóng một vai trò quan trọng trong ngành công nghiệp ô tô Việt Nam. Cụm ô tô Chu Lai - Trường Hải được phát triển bởi tập đoàn THACO cũng là một tổ hợp ô tô tổng hợp bao gồm các nhà máy sản xuất, nhà máy lắp ráp, nhà máy công nghiệp hỗ trợ, kho bãi và cảng biển chuyên sâu.

Trong ba năm vừa qua, đã có nhiều giao dịch cho thuê đất công nghiệp thành công được ghi nhận ở khu vực phía Nam, và phần lớn trong số đó thuộc về các nhà máy sản xuất phụ kiện với nhu cầu mở rộng sản xuất.

Các giao dịch đất khu công nghiệp nổi bật trong ba năm qua (Nguồn: CBRE Việt Nam)

Ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn còn nhiều việc phải làm để bước vào giai đoạn vàng và vượt qua các đối thủ trong khu vực. Vai trò của các nhà hoạch định chính sách được coi là quan trọng nhất, nhưng ngành công nghiệp này cần nhiều hơn thế. Một mối quan hệ chiến lược có lợi cho cả đôi bên ở đây có thể được thiết lập cho cả chính phủ và các nhà đầu tư bất động sản. 

Các nhà chức trách đang bảo hộ ngành công nghiệp xe bốn bánh trong nước bằng cách thực hiện các chính sách bảo hộ các công ty nội địa và đồng thời mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp khai thác nhu cầu mở rộng sản xuất cũng như nhu cầu kinh doanh của các hãng xe. 

Ở chiều ngược lại, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp không chỉ cung cấp cho chính phủ mà còn cho các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần các giải pháp về việc kết hợp các hoạt động sản xuất và cung ứng dưới hình thức một khu liên hợp sản xuất ô tô chuyên dụng.

Trúc Mai