THCL Từ 01/7/2015, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Xung quanh vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (NHNN).

Ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (NHNN)

Giờ “G” sắp điểm, vì sao vẫn chưa có nghị định, thông tư nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện luật?

Về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là một hình thức bảo lãnh NH. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh của các NH đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh NH. Nói cách khác, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện (Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư 28).

Theo chương trình xây dựng pháp luật năm 2015 của NHNN thì cơ quan này đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28. Nhằm hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL, Dự thảo Thông tư đã bổ sung thêm một số hướng dẫn về hoạt động này.

Ông có thể giải thích rõ hơn về trách nhiệm của các NH khi tham gia bảo lãnh được quy định cụ thể như thế nào; người mua nhà HTTTL sẽ được hưởng quyền lợi gì từ sự bảo lãnh của NH?

Việc Luật Kinh doanh BĐS quy định bắt buộc phải có bảo lãnh NH khi bán, cho thuê nhà ở HTTTL là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.

Về trách nhiệm của NH bảo lãnh, tương tự như các loại bảo lãnh khác, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu NH bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, có thể thấy người mua nhà ở HTTTL có bảo lãnh của NH sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.

Để bảo lãnh cho một dự án thì NH phải kiểm soát được tiến độ, dòng tiền hay năng lực quản lý dự án, năng lực tài chính... của chủ đầu tư. Điều này liệu có khả thi khi trong thực tế, việc thẩm định các yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn?

Theo đánh giá của NHNN, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của NHTM là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc NHTM bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NHTM như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế vừa qua cho thấy, bên cạnh các dự án chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.

Để quản lý rủi ro này, các NHTM tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NHTM cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện.

Ngoài ra, khó khăn đối với các NH có thể là những vấn đề sau: Giá trị bảo lãnh đối với các dự án BĐS là rất lớn, do đó trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh cùng là một NH thì có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một NH đối với một khách hàng (dư nợ cấp tín dụng của một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có tổ chức tín dụng, khách hàng và người có liên quan là không được vượt quá 25% vốn tự có của tổ chức tín dụng).

Trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh là 2 NH độc lập, thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của NH bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Như vậy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu, phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng NH. Vì đây là một nghĩa vụ bảo lãnh phức tạp liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, giá trị bảo lãnh lớn, thị trường biến động, khả năng NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao. Hiệu quả dự án quyết định trực tiếp mức độ khả thi đối với hoạt động bảo lãnh này.

Hiện còn nhiều ý kiến khác nhau về mức phí bảo lãnh, theo hướng dẫn của NHNN, mức phí bảo lãnh BĐS sẽ được tính như thế nào?

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Các tổ chức tín dụng, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. NHNN cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường...

Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các NH đang áp dụng dao động từ 0,5 - 3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của NH đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.

Theo đó, đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao… thì đương nhiên sẽ phải trả mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được NH đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!

Tuyết Hoa (Thương hiệu & Công luận)