Thị trường BĐS có nguy cơ dẫn đến “bong bóng”

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội.

Thứ nhất về nguồn cung. Nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Đến hết quý 3 năm nay, cả nước có 104 dự án đang triển khai (bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ) và 63 dự án nhà ở thương mại hoàn thành. Cơ cấu sản phẩm bất động sản đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường: Cơ cấu nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý 4 năm nay.

Thứ hai là những khó khăn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Các khó khăn của doanh nghiệp, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh tập trung vào một số vấn đề như khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến cho dự án bất động sản dừng thi công. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã có tác động đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản khiến một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công…

Cuối cùng là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin”, Thứ trưởng Sinh cho biết.

1. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận: “Thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Bốn nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này bao gồm: Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

2. Cấn Văn Lực cũng cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

3. 

4. Để thị trường phát triển bền vững

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chia sẻ: “Về tháo gỡ khó khăn vướng mắc triển khai dự án bất động sản, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện đầy đủ những vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường, khó khăn của doanh nghiệp. Các khó khăn về nguồn vốn thuộc lĩnh vực của Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính, theo công điện của Thủ tướng, các đơn vị liên quan là Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính sẽ có điều chỉnh tháo gỡ khó khăn.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu tháo gỡ khó khăn trong quy định pháp luật và các thủ tục triển khai dự án. Rà soát các quy định về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và xây dựng bất động sản…gây rào cản khó khăn cho doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các Nghị định, trong đó có các nghị định về quy hoạch, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…

“Để giải quyết vấn đề áp dụng, triển khai thực hiện với nhiều thủ tục và trình tự “vòng vèo” trong khâu thực hiện của địa phương, đang dự kiến trình điều chỉnh sửa đổi - đây sẽ là quy trình chuẩn mực cho các địa phương áp dụng, không rơi vào vướng mắc và “vòng vèo” trong triển khai thực hiện. Các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng đang được Bộ TNMT rà soát sửa đổi, Bộ KHĐT rà soát các quy định về chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Như vậy, với đồng bộ các giải pháp sẽ tháo gỡ tổng thể về mặt thể chế và quy định pháp luật cho việc triển khai dự án, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường”, ông Dũng nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết: “Với nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai các bộ ngành, địa phương rà soát dự án đang triển khai đủ pháp lý, có khó khăn sẽ đôn đốc; các dự án còn vướng pháp lý làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm giải pháp này, khi được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Với nhóm các giải pháp liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 43 của Quốc hội, các nhà đầu tư đang triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ được hưởng ưu đãi, Chính phủ sẽ đôn đốc địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp thực hiện Nghị quyết 11 có hiệu quả.

Chính phủ đã ban hành Đề án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư 1 triệu nhà ở xã hội, thời gian qua, các địa phương thực hiện 450.000 căn, đến 2025 thực hiện 571.000 căn và dự kiến đến năm 2030 cả nước có tổng số 1,4 triệu căn, góp phần tạo nguồn cung mới với giá phù hợp hơn nhưng chất lượng phải đảm bảo yêu cầu, tương đương nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu người dân. Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ ở TP lớn tiếp tục được đẩy mạnh khi cơ chế, chính sách liên quan đã được tháo gỡ, vấn đề chính là tổ chức thực hiện, góp phần cung ứng thêm sản phẩm bất động sản cho thị trường.

Về phía doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Hiện nay, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó, ông Lực khẳng định cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.

Trúc Mai