TH&CL - Trong quý IV/2016, thị trường nhà đất tại Hà Nội đã ghi nhận 4 dự án mới cung cấp thêm 170 căn cho toàn thị trường, thấp hơn số lượng dự án mới trong 3 quý đầu năm 2016.

Ba trong số 4 dự án này thuộc khu vực phía tây của thành phố, nơi có nguồn cung biệt thự, nhà liền kề lớn nhất Hà Nội, chiếm đến 60% trên tổng số. Theo loại hình, nhà liền kề vẫn là chiếm ưu thế với 63% số lượng mở bán mới.

Thị trường biệt thự, nhà liền kề

Cũng trong quý này, giá thị trường thứ cấp giảm 1,9% so với quý trước và 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Cầu Giấy vẫn là quận có giá bình quân cao nhất và tiếp tục tăng 4,3% so với quý trước. Tiếp đó là quận Thanh Xuân, đây cũng là quận có mức độ tăng cao nhất lên đến 9%.

Các quận khác phía Tây như Từ Liêm, Hoài Đức giá thứ cấp cũng tăng từ 4,4% đến 5,6%. Quận duy nhất tại phía tây ghi nhận giá giảm là quận Hà Đông tại 2,6%. Trong khi đó, các giá tại các quận phía nam cũng giảm với tỷ lệ 3,4% đến 5,5% so với quý trước.

Sau 3 quý sôi động với hơn 3.000 căn mới được đưa gia thị trường, quý IV/2016 đã có sự chững lại. Một số dự án nổi trội được kỳ vọng sẽ được lên sóng trong quý cuối cùng của năm đã bị hoãn lại sang đầu năm 2017. Với vị trí thuận lợi và danh tiếng của các nhà đầu tư, những dự án này được dự đoán sẽ thúc đẩy mức tăng trưởng về giá trong năm 2017.

Xu hướng phát triển sang các vùng ngoại ô sẽ vẫn tiếp tục với gần 70% các dự án tương lai có quy mô lớn nằm ở khu vực phía tây và phía nam thành phố, 2 khu vực có số lượng nhà biệt thự và liền kề lớn nhất tại thời điểm hiện tại.

Với số lượng nguồn cung như vậy, mức độ cạnh tranh của khu vực này được dự đoán sẽ tăng cao. Khu vực phía đông sẽ nhận được lượng căn tương đương từ nguồn cung tương lai, làm cho khu vực này trở thành một trong những tâm điểm mới của thị trường biệt thự, nhà liền kề.

Văn phòng cho thuê

Sau một năm không có thêm lượng cung mới, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục chào đón thêm những nhà đầu tư mới trong năm 2016 với 1 tòa văn phòng hạng A và 5 tòa hạng B.

Sau sự ra mắt của tòa TNR – tòa văn phòng hạng A trong quý I/2016 với gần 52.000 m2 diện tích cho thuê, trong 3 quý cuối năm 2016 liên tiếp các tòa nhà hạng B ra mắt thị trường với tổng cung lên tới gần 103.000 m2 bao gồm tòa nhà 789, Handico, VP Bank, MD Complex và tòa Suced Tower.

Tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung của văn phòng cho thuê lên tới gần 1,2 triệu m2, trong đó đến 65% đến từ phân khúc hạng B.

Về phía giá chào thuê, trong khi giá thuê tại phân khúc A giảm 1,7% theo quý, giá chào thuê hạng B tương đối ổn định trong quý cuối năm. Kết thúc năm 2016, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm 4,5% so với cùng kỳ, đạt 28,5 USD/ m2/tháng, giảm 3% so cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, giá chào thuê hạng B đạt 17,8 USD/ m2/tháng, tương ứng với mức tăng 0,6% so cùng kỳ. Tốc độ giảm giá thuê đã chậm lại so với mức giảm 10% theo năm trong giai đoạn 2009 - 2012.

Về nguồn cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 89.000 m2 trong năm 2016, tỷ lệ này vẫn ít hơn 2015. Do nguồn cung mới hạn chế tại khu vực trung tâm trong khi tỷ lệ trống hiện tại còn ít, điều này dẫn đến việc khách thuê sẽ tìm kiếm diện tích thuê ở các vị trí ngoài trung tâm.

Điều này được dự báo sẽ làm tăng giá thuê tại khu vực trung tâm và có lợi cho một số các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa – Ba Đình và phía tây.

Trong quý cuối năm 2016, tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực Đống Đa – Ba Đình đạt mức cao nhất so với các văn phòng hạng A. Tại khu vực phía tây, do nguồn cung tiếp tục tăng, khả năng tăng giá thuê tiếp tục bị hạn chế, đặc biệt là các tòa nhà ở vị trí không được thuận lợi.

Trong các năm tới, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B được dự kiến ở mức ổn định. Khả năng tăng giá hạn chế khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tuy nhiên, khu vực trung tâm thành phố dự kiến sẽ có mức tăng nhỉnh hơn.

Thị trường mặt bằng bán lẻ

Quý IV/2016 là một quý sôi động với 2 dự án đáng chú ý vừa được ra mắt, Trung tâm Thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm, cung cấp thêm 45.900 m2 cho thị trường.

Bên cạnh đó, trong tháng 11, một Trung Tâm Thương Mại Tổng Hợp đóng cửa dẫn tới nguồn cung trên thị trường còn 758.216 m2, tương đương với tăng 4,9% so với quý trước và tăng 6% so cùng kỳ.

Tỷ lệ trống của quý này giảm 7,7 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm. Một trong những nguyên nhân dẫn tới sự cải thiện này là do tỷ lấp đầy cao của những dự án mới. Ngoài ra, việc đóng cửa của Trung Tâm Thương Mại Tổng Hợp vốn có tỷ lệ trống cao cũng góp phần làm tăng tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường.

Giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại tại Hà Nội giảm 7,6% so với quý trước do giá thuê vùng ngoại thành sụt giảm.

Thị trường bán lẻ trở nên sôi động hơn trong nửa cuối năm 2016 với 3 dự án đáng chú ý. Những trung tâm thương mại không thành công đã phải đóng cửa, di dời hoặc sắp xếp lại để cải thiện tình hình hoạt động. Điều này càng nhấn mạnh hơn tầm quan trọng trong việc xác định lĩnh vực, khách hàng mục tiêu và cơ cấu người thuê một cách hợp lý.

Quỹ đất ở khu vực Trung tâm rất hạn chế, vì vậy, xu hướng dịch chuyển ra vùng ngoại ô được dự đoán vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới. Lượng cung trong năm 2017 rơi vào khoảng 106.000 m2, toàn bộ đều ở khu vực ngoại thành, góp phần làm tăng thêm tính cạnh tranh của khu vực này.

Thị trường bán lẻ tại việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng được kỳ vọng với sự gia nhập của các nhà bán lẻ mới và sự tăng cường đầu tư, đặc biệt là từ nước ngoài. Cả nhà bán lẻ Nhật Bản và Trung Quốc đều bày tỏ mối quan tâm ngày càng tăng đố với việc đầu tư vào Việt Nam.

Các nhà bán lẻ Thái Lan cũng gia tăng sự quan tâm tới thị trường bán lẻ Việt Nam, thể hiện qua 2 thương vụ sát nhập đáng chú ý trong năm vừa qua. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường, cho dù cạnh tranh tăng cao cho cả các nhà bán lẻ và các nhà đầu tư.

 Anh Đức