Đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc, Đoàn Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, theo quy quy định, đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo đại biểu, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi: "Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi".

Đại biểu cũng phân tích, khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác. 

Đại biểu Trần Chí Cường, Đoàn ĐBQH thành phố Đà Nẵng phân tích, dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện những dự án không thể áp dụng phương pháp khác.

Bổ sung trong dự thảo luật quy định về đất trong khu vực dự trữ khoáng sản

Đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông đánh giá cao báo cáo giải trình, tiếp thu dự thảo luật và cho rằng, báo cáo giải trình, tiếp thu là công trình công phu, đồ sộ, rất nhiều nội dung có hai phương án. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã nhận định nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh những vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau.

Đại biểu nhấn mạnh, đây là một bức tranh về quản lý đất đai đang từng bước hoàn thiện, nhưng còn bộn bề những công việc, điều này cũng đúng với tầm quan trọng và sự tác động của đất đai trong thực tiễn đời sống xã hội hiện nay. 

Đại biểu phân tích, Điều 206 về sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản quy định: Đất cho hoạt động khoáng sản chỉ bao gồm đất thăm dò, khai thác khoáng sản và khu vực có công trình phụ trợ. Khi sử dụng loại đất này còn rất nhiều điều kiện như viện dẫn ở khoản 2 của điều luật này. Với tỉnh Đắk Nông về khoáng sản bô xít với tiến độ như hiện nay phải mất 400 năm và không có không gian phát triển kinh tế xã hội của tỉnh. 

Thực tế việc triển khai ba Chương trình mục tiêu quốc gia và đầu tư công đang rất bế tắc, do vậy cần có quy định cụ thể hơn về đất hoạt động khoáng sản. Theo đó, cần bổ sung trong dự thảo luật thêm nội dung: đất trong khu vực dự trữ khoáng sản. Loại đất này khác về đất thăm dò khai thác khoáng sản, đảm bảo chặt chẽ và có như vậy mới có thể đưa đất khu vực dự trữ khoáng sản vào phát triển kinh tế - xã hội nhưng vẫn dự trữ được khoáng sản cho tương lai mai sau.

Đại biểu cũng đề nghị xem xét hình thức cho thuê đất trong giai đoạn thăm dò khoáng sản cho phù hợp, để đảm bảo việc thăm dò được thuận lợi, vì công tác thăm dò mới nằm ở giai đoạn đầu điều tra khảo sát để lập dự án đầu tư lựa chọn phạm vi, quy mô khai thác dự án đầu tư chưa được hình thành.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị có quy định riêng về thời hạn cho thuê đất theo kế hoạch khai thác hết trữ lượng từ 2 đến 3 năm; trách nhiệm phải đóng cửa mỏ và trả lại diện tích thuê đất trước khi khai thác trong những năm tiếp theo để tăng cường tối đa hiệu quả sử dụng đất sau khi khai thác.

Hải Dương (t/h)