Xu hướng của bất động sản 2023

Kinh tế Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng chịu ảnh hưởng từ các tác động trên thế giới. Trong một báo cáo mới công bố, ông Nguyễn Minh Tuấn - Ceo AFA Capital, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, kinh tế và bất động sản Việt Nam chịu tác động từ những thay đổi trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang đi vào chu kỳ suy thoái do tác động kép của cuộc chiến tiếp tục leo thang tại Nga - Ukraina và chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) để kiểm soát lạm phát.

Có 03 điểm cần lưu ý của bất động sản 2023. Thứ nhất là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản vẫn sẽ được nhà nước duy trì động thái siết chặt. Thứ hai là nguồn vốn FDI tiếp tục khó tăng trưởng do bị ảnh hưởng bởi  lãi suất USD cao và tỷ giá USD/VND. Thứ ba, lạm phát tăng cao trên toàn cầu, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang và lạm phát tại Việt Nam có xu hướng tăng.

Tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng cũng là vấn đề lớn của ngành bất động sản. Người mua có nhu cầu thực ít có khả năng mua được bất động sản do giá bán sơ cấp liên tục tăng. Theo một số thống kê, giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Giải pháp cho thị trường bất động sản

Để giải quyết các vấn đề của thị trường, trước mắt cần giải quyết tình trạng bất động sản ở mức giá quá cao. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia: “Cần khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt các dự án mới.”

Cũng theo ông Nghĩa, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những vấn đề hệ trọng. Lãi suất của Việt Nam thời gian qua xếp vào hàng cao nhất thế giới (lãi suất huy động cao nhất hiện nay khoảng 9,5%, lãi suất cho vay khoảng 13-14%, trong khi lạm phát chỉ khoảng 3%).

Để giảm lãi suất, ông Nghĩa đưa giải pháp: “Giải pháp đầu tiên là cần tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Giải pháp thứ hai là chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) hay Nhật Bản không chủ trương khuyến khích huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Hàm ý là giúp doanh nghiệp Việt Nam vay tiền của nước ngoài chứ không huy động đầu tư trực tiếp.”

Theo chuyên gia, cần dựa vào nguồn vốn nước ngoài với những nhu cầu vay lớn và dài hạn. Nguồn vốn vào thị trường bất động sản phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng đình đốn dài hạn nếu không giải quyết được nhu cầu cho đại bộ phận người dân thông qua thị trường bất động sản.

Trước đó ở Nhật Bản vào năm 1990, chỉ một cuộc khủng hoảng bất động sản diễn ra đã nâng giá bất động sản lên 10 lần, GDP tăng trưởng 0%. Cùng với đó, người dân Nhật Bản tiết kiệm, tằn tiện nên  không dám đầu tư, từ đó kinh tế không phát triển. Nền kinh tế đình trệ và phòng hộ là thất bại có tầm thế kỷ đối với Nhật Bản.

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam cần có những quyết sách “lạ mà quen”, đảm bảo tính chuẩn xác, khẩn cấp và dứt khoát. Bởi thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với những nguy cơ bất ổn từ yếu tố pháp lý, yếu tố tài chính, yếu tố tâm lý cho đến những vấn đề bất cập trong công tác điều hành chính sách tài chính – tiền tệ cộng thêm những diễn biến phức tạp của kinh tế thế giới.

Từ góc nhìn của ông Nguyễn Minh Tuấn, 2023 sẽ là năm mà thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ  theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở bởi nhu cầu vẫn luôn lớn ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam.

Ông Tuấn cũng đề xuất giải pháp: "Ở góc độ chính phủ, chúng ta có thể tham khảo nhóm giải pháp của chính phủ Trung Quốc từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản mà các công ty phát triển bất động sản phải đối mặt, cho đến nới lỏng yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp nhằm làm các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của người dân được phát triển bền vững, từ đó ổn định được thị trường bất động sản để có thể ổn định kinh tế vĩ mô”.

Hồng Nhung (t/h)