Thị trường bất động sản có nhiều điểm “bất thường”

Thị trường bất động sản 2022 ghi nhận nhiều biến động. Đầu năm là sự bùng nổ của thị trường, đặc biệt là của phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh. Cuối năm, cả thị trường lại rơi vào những điểm chững.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng từ cuối quý II/2022. Thị trường có chung tâm lý e ngại trì hoãn giao dịch do hàng loạt các chính sách về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… bị thắt chặt.

Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty khác thì phải cắt giảm bộ máy nhân sự, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh.

Một trong những nguyên nhân khác khiến thị trường trầm lắng cũng là do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Điều này đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay.

Ông Hà đưa ra nhận định về tình hình thị trường: “"Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải "giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu" nên rất dễ bị rơi vào tình trạng "đột quỵ". Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định”.

Như vậy, thực chất thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thị trường xấu. Nguyên nhân do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

Xu hướng thị trường hướng đến giá trị thực

Các chuyên gia dự báo thị trường thời gian tới sẽ hướng đến những sản phẩm giá trị thực, và đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn.

Theo chia sẻ từ bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường sẽ tự có những điều chỉnh để đưa các sản phẩm có phân khúc giá vượt quá giá trị về giá trị thực. Khi đó, nhà đầu tư cần là người có đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực. Ngoài ra, giá trị gia tăng cũng là phần cần tính đến.

Xét trên khía cạnh người mua, thị trường cũng hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Các căn hộ trung cấp sẽ có nhu cầu lớn. Sự chú ý của người mua cũng tập trung nhiều hơn vào những dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, thuộc các khu đô thị phát triển với cơ sở vật chất tiện nghi, phong phú.

Bà Trang đưa ra dẫn chứng: "Trong quý IV/2022, giá căn hộ trung bình của Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2 (khoảng 42 triệu đồng/m2) do nguồn cung hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp, và các chính sách chiết khấu giá bán do các chủ đầu tư đưa ra để duy trì khả năng cạnh tranh.

Mặt khác, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1% đến 3%".

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đưa ra những gợi ý về xu hướng lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới, rằng cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn chính là thị trường ở thời điểm khó khăn.

Với tầm nhìn xa, nhà đầu tư dài hạn sẵn sàng chờ 03 - 05 năm, thậm chí 10 năm để “đón đầu” thị trường. Trong khi đó nhà đầu tư lướt sóng thường có xu hướng xuống tiền khi thị trường đang lên và kiếm lời chớp nhoáng.

Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tới 70% giá bán của ngôi nhà nằm ở giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra.

Cũng theo ông Võ: "Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam".

Hồng Nhung (t/h)