Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra ngày 19/4, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, TS. Cấn Văn Lực khẳng định, thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế - xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu, cũng như tác động đến an sinh xã hội.

3 vướng mắc chính cần tháo gỡ

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản đang vướng mắc nhiều thứ, tuy nhiên, tập trung vào 3 vướng mắc chính.

Trước hết là vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại: Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ...

Quy định pháp lý, nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án (mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023); hay như quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Vấn đề thứ hai là cung - cầu và giá cả: Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, vì vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng, cùng với việc thổi giá của các bên trung gian, đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so  thu nhập của người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình (tương đương với Thái Lan), nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Cuối cùng là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản: Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản, trong quý I/2023, ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tính đến hết tháng 2/2023, khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh, khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng, giảm 60,5%; hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại, giảm 2,6% so cùng kỳ 2022.

Nguồn vốn thứ ba, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%);

Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý 1/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).

Nhận diện khó khăn lớn của thị trường bất động sản

Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng đã đưa ra những nhận diện khó khăn của thị trường bất động sản tại Hội thảo. Cụ thể, thị trường bất động sản đối diện nhiều thách thức đến từ vĩ mô – chính trị, chính sách pháp lý, vốn…

Về vĩ mô – chính trị, IMF dự báo, kinh tế suy thoái nhẹ cuối năm nay. Lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, các ngân hàng trung ương lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý 1/2023 của Việt Nam đang ở mức thấp thứ hai trong 10 năm qua. Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản.

Về chính sách pháp lý: Lớn nhất là vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án, riêng tại TP. HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.

Về thị trường vốn: Có 3 kênh vốn chính trên thị trường. Đầu tiên là vốn vay ngân hàng, các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất, thứ hai là kênh trái phiếu, thứ ba là từ khách hàng. Cả 3 kênh này, đang bị tắc và khó.

Vấn đề cuối cùng là khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so  giai đoạn trước, có những phân khúc, lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng.

Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP. HCM, 3 năm rồi không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói, căn hộ hạng C tại TP. HCM đã “tuyệt chủng”. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước.

Lệch pha cung - cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20 - 30% cùng kỳ năm trước, ở hầu hết các phân khúc.

Theo đó, giải pháp tháo gỡ cần đồng bộ ở cả 4 vấn đề này và chia làm 3 nhóm chính: Góc độ quản lý nhà nước; doanh nghiệp bất động sản và góc độ người mua.

Ở góc độ quản lý nhà nước, các bộ ban ngành đã có động thái tích cực nhưng ở mức độ nào đó cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp đều đã vận động, bắt đầu tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy; chủ động đàm phán với trái chủ, giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải…

Góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư tăng. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững.

Hiện tại, chúng ta cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả...

Minh An (Th)